Заполненный договор купли продажи квартиры ипотека сбербанк. Как грамотно составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке? Требования к документу и другие важные нюансы

Порядок и условия заключения договора купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным Законом №102-ФЗ от 16.07.1998 года « » . Этим же законом регулируются права и обязанности сторон по договору. Кроме того условия заключения договора купли-продажи недвижимости изложены в .

Особенности составления документа

Особенности договора

Ипотечный договор заключается в обязательной письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Важно! Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора влечёт его недействительность. Такой договор считается ничтожным - .

Договор считается заключённым с момента его государственной регистрации - .

К ипотечному договору применяются правила , предусмотренные для оплаты товаров купленных в кредит, а именно выплата процентов покупателем в случае нарушения им обязательств по оплате товара. Расчёт процентов производиться по правилам , предусматривающей ответственность за неисполнение денежного обязательства.

За нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку - .

4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.

(Указанные в п.п. и обязательства ПРОДАВЦА могут быть изменены исходя из сложившейся в регионе практики по срокам передачи квартиры и предоставления подтверждающих оплату документов).

4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:

4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в , - в течение _______ дней [Максимальный срок - 15 (Пятнадцать) дней], считая с даты подписания настоящего Договора;

4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.

4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в , в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.

4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.

5. Срок действия договора и иные условия.

5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с, сторонам понятно.

5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несёт ПОКУПАТЕЛЬ.

5.6. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.

5.7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объёме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора и из Договора целевого жилищного займа.

5.8. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

5.9. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:

а) проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ___________________________

Гр. _____________________________,

Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение ___ дней с даты _________________

(Если в Квартире никто не зарегистрирован и/или не имеет намерения проживать, то в данном пункте указывается только эта информация. Если кто-то проживает и должен освободить квартиру, то указывается срок, когда Квартира должна быть освобождена с установлением последствий не выполнения этого требования).

5.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

5.11. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один - для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.

. При этом, являясь лидером реализации ипотечных продуктов, учреждение предоставляет своим заемщикам и возможность продать объект, находящийся в его залоге. Существует несколько путей осуществления таких сделок.

Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка

Первый вариант продажи ипотечного имущества – ведение сделки самостоятельно. Заемщик сам занимается вопросами, связанными с поиском покупателя, оформлением договора и необходимых документов и т.п. При таком варианте реализовать имущество возможно покупателю, имеющему на руках сумму, равную полной стоимости объекта.

Второй – позволить банку заняться вопросом реализации квартиры. Сам кредитор будет вести поиск покупателя, сопровождать и контролировать процесс и законность сделки. Такой вариант выгоден тем, что им предусматривается возможность продажи ипотеки по двум направлениям:

• за полную стоимость недвижимости (при наличии у покупателя необходимой суммы);
• переоформление ипотеки (если покупатель не обладает необходимыми средствами). При таком варианте заемщик получит на руки часть средств, оставшихся после вычета суммы ипотечного долга. Покупатель же станет выплачивать оставшуюся часть стоимости жилья кредитору в качестве нового заемщика.

Независимо от того, по какому пути пойдет владелец жилья, процесс реализации ипотечного имущества можно описать прохождением следующих этапов:

1. Согласование с кредитором возможности продажи.
2. Поиск потенциального покупателя.
3. Уточнение у кредитора точной суммы задолженности по займу (на дату оформления сделки).
4. Заключение между сторонами соглашения о намерениях в виде предварительного договора купли продажи ипотеки Сбербанка. 2016год каких-либо изменений в процедуру заключения и содержание этого документа, скорее всего, не внесет. Его образец заемщик сможет получить в отделении банковского учреждения, где оформлена ипотека.
5. Оплата покупателем заемщику/кредитору оговоренной авансовой суммы (первоначальный взнос). Оставшийся положительный остаток (разница между суммой долга и оговоренной ценой сделки) помещается в депозитарную ячейку.
6. Полное погашение заемщиком своих ипотечных обязательств. Кредитор выдает справку о закрытии ссуды и закладную на имущество.
7. Снятие обременений на жилье / получение выписки в регистрационной палате (ЕГРП).
8. Заключение основного договора купли продажи, регистрация права собственности на нового владельца / получение выписки на нового владельца ЕГРП. После этого продавец-заемщик получает положительный остаток средств по сделке, находящийся в депозитарной ячейке.

Договор купли продажи ипотеки Сбербанка: обязательные условия предварительного и основного документа

Структура договора в обязательном порядке включает в себя следующие элементы/разделы:

• идентифицирующие данные сторон – участников сделки (паспортные/ИНН/регистрация/фактическое проживание);
• полная характеристика недвижимости (площадь/адрес и т.д);
• информация о документах, подтверждающих право собственности на имущество.

Для предварительных документов:

• информация о держателе залога/закладной;
• полная стоимость объекта продажи и способы расчета;
• сроки исполнения и способы передачи имущества. Для предварительного соглашения – четко установленную дату заключения основного;
• подписи и реквизиты сторон.

Документы вступают в силу с момента их подписания сторонами. Основной договор подлежит гос.регистрации.

Сбербанка: условия и требования программ

При такой продаже, помимо продавца и покупателя, в самой процедуре сделки появляется третье заинтересованное лицо – банк, который в последующем станет владельцем закладной на квартиру. Поэтому учреждением выставляются определенные условия и требования к самому объекту недвижимости. Основные из них:

• износ здания (в котором расположена квартира) – не более 60%, наличие у него капитального фундамента. Строение не относиться к категориям: ветхих, подлежащих кап.ремонту/реконструкции/сносу;
• соответствие квартиры всем санитарным/техническим нормам. Наличие подключенных коммуникаций: газ/электричество/вода/отопление/канализация;
• полное соответствие плану БТИ (все перепланировки – отображены в схеме и узаконены);
• обладает максимальной ликвидностью;
• не имеет обременений/исков от третьих лиц.

Условия программы «загородная недвижимость » позволяют приобрести и земельный участок в ипотеку Сбербанка. Продажу участковтакже следует оформлять по предложенным банком образцам договоров.

Процесс продажи недвижимости через ипотеку можно условно описать прохождением следующих этапов:

1. Одобрение заявки покупателя на кредит.
2. Сбор и подготовка всей необходимой документации: правоустанавливающей (свидетельство о госрегистрации / подтверждение права собственности), технической (техпаспорт / поэтажный план здания / акт о принятии дома в эксплуатацию и т.п.). Кроме этого, документы в подтверждение отсутствия каких-либо ограничений по продаже: выписки из ЕГРП / домовой книги /лицевого счета / согласие совладельцев и т.п. На этом этапе покупатель также должен заказать и провести оценку квартиры.
3. Проверка банком предоставленных документов (продавца и по объекту), получение одобрения.
4. Заключение предварительного договора и оплата первоначального взноса.
5. Оформление покупателем кредитного договора .
6. Заключение основного договора купли-продажи и его госрегистрация. В результате покупателю выдается свидетельство на право собственности, продавец получает доступ к денежным средствам от сделки.

Цены на недвижимость так высоки, что большинство семей могут обрести крышу над головой только с помощью ипотеки, потому что собственных средств хватит, в лучшем случае, на первоначальный взнос. И здесь на передовых ролях Сбербанк. Однако для получения ипотечного займа потребуется представить финансовой организации определенный перечень правовых бумаг. В том числе, договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка, образец которого на 2019 г. имеется на сайте учреждения.

Как оформить ипотеку на покупку недвижимости

Чуть ниже мы разберем, что представляет собою договор купли-продажи квартиры и нюансы его составления по ипотеке Сбербанка. Но надо понять, .

Финансовый институт в 2019 г. допускает покупку жилой недвижимости на обоих рынках недвижимости. При приобретении жилплощади в строящемся здании, подписывается договор купли-продажи через ипотеку Сбербанк с использованием образца заполнения (скачать который можно ниже). Затем на р/с продавца кредитополучатель вносит аванс, а банк-кредитор добавляет недостающую сумму. Процедура простая, поэтому она потребует мало времени.

Если покупается готовое жилье, операция будет более сложной и длительной.

Этапы следующие:

• в банк подается заявка по образцу с требуемыми документами;
• при её одобрении (до 5 рабочих дней) кредитополучатель начинает поиск квартиры (это можно сделать заранее);
• по выбранному объекту кредитору предоставляются нужные сведения;
• выполняется оценка недвижимости, которую оплачивает покупатель;
• между сторонами подписывается предварительный проект договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка;
• правовые бумаги на квартиру предоставляются кредитору, и заключается ипотечное соглашение по образцу, с решением условий кредитования;
• оформляется основной договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка;
• кредитополучатель на приобретенное жилье оформляет право собственности.

Пока кредитополучатель не внесет последний ежемесячный взнос, недвижимость будет находиться под обременением.

Проект договора с использованием ипотеки Сбербанка

Если покупатель, выбрав недвижимость в 2019 г., устно обсудит все нюансы сделки с продавцом, такая договоренность не будет иметь правой силы. А это может привести к определенным трудностям. К примеру, квартиру продадут раньше времени, продающая сторона способна изменить устную договоренность и пр. Для предотвращения таких ситуаций требуется квартиры по ипотеке Сбербанка. Письменное соглашение по образцу является гарантией продолжения операции.

Отметим, что скачать договор купли-продажи по ипотеке можно на сайте Сбербанка.

Кредитополучатель, получив «добро» от кредитора, имеет в запасе определенный временной промежуток на поиск квартиры и предъявления правовых бумаг по приобретаемому жилью. Если выбранное жилище будет продано другому покупателю, кредитополучателю придется искать новый жилой объект. При истечении отведенного времени, сделка будет считаться расторгнутой. Этого не произойдет при наличии контракта, подписанного обеими сторонами.

В результате, это соглашение станет основой, чтобы подписать основной договор купли-продажи по ипотеке Сбербанка.

Основные положения

Договор купли-продажи с использованием ипотеки Сбербанка покупателя с продавцом заключается в письменном варианте, чтобы зафиксировать их договоренность по:

• стоимости недвижимости;
• методу оплаты;
• передаче денежных средств.

Договор купли-продажи с использованием ипотеки Сбербанка вступает в силу, как только покупатель с продавцом его подпишут.

Образец заполнения

К оформлению соглашения в 2019 г. предъявляются определенные требования:

• достоверные данные о сторонах, подписывающих договор, потому что будет проверка в госорганах;
• должны быть данные о метраже приобретаемого объекта и его адрес;
• указывается цена имущества;
• вносится порядок расчета;
• соглашение должно содержать способ передачи недвижимости и конкретные сроки.

Образец договора купли-продажи по ипотеке Сбербанк предоставляется, поэтому проблем с заполнением документа не должно быть.

Предварительный проект договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Скачать образец договора купли-продажи 2019 года

Ипотечные программы Сбербанка

Клиентам в 2019 г. финансовое учреждение предлагает разные варианты ипотеки:

• С господдержкой. До 8 млн. руб. можно получить под минимальную ставку в 11,4% на 30-летний срок, если заплатить 20% предоплаты от стоимости жилья. Средства выдаются для приобретения жилья на обоих рынках недвижимости;
• На вторичное жилье. От 0,3 млн. руб. можно получить под минимальную ставку в 8,6% на 30-летний срок, если заплатить 20% предоплаты от стоимости жилья;
• На строящееся жилье. До 15 млн. руб. можно получить под минимальную ставку в 7,4% на 30-летний срок, если заплатить 15% предоплаты от стоимости жилья;
• С МСК. От 0,3 млн. руб. можно получить под минимальную ставку в 12,5% на 30-летний срок, если заплатить 20% предоплаты. Аванс разрешается заменить маткапиталом;
• Военная. Ссуда дается военнослужащим, претендующим на жилье по законодательству. До 1,9 млн. руб. можно получить под ставку в 9,5% на 15-летний срок. По сравнению с предыдущими программами продолжительность кредитования сокращена вдвое. Составляется договор купли-продажи по военной ипотеке Сбербанка.

Заключение

Заключая договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка, и используя образец 2019 г., рекомендуем детально изучать этот документ, а лучше обратиться юристу в этой сфере, чтобы предотвратить возникновение негативных ситуаций.

Выбирая учреждение для ипотеки, клиент просматривает множество вариантов и выбирает наиболее оптимальный для себя.

Факторы, которые положительно повлияют на принятие решения об обращении в Сбербанк:

• отсутствие высоких требований к квартире – приобрести можно любое жилье и в любом доме;
• отсутствие требований относительно оформления страховки – это касается полиса, где объектом выступает жизнь и здоровье клиента, а также титул;
• относительно невысокие процентные ставки.

К отрицательным моментам можно отнести:

• невозможность купить квартиру – для осуществления сделки необходимо либо узаконить ее, либо вернуть все как было;
• невозможность арендовать более одной для одной сделки;
• обязательное заключение предварительного договора купли-продажи и предоставление его кредитору.

В целом ипотека в Сбербанке имеет больше преимуществ, нежели недостатков, поэтому стоит рассмотреть условия такого кредитования более подробно.

Пошаговая инструкция

Как проходит сделка купли продажи квартиры через ипотеку в Сбербанке рассмотрим далее.

Оформить займ в Сбербанке можно на любое жилье – как первичное, так и вторичное.

В первом случае процедура довольно простая – заемщик перечисляет застройщику первоначальный взнос, а банк – кредитные средства.

Заключается договор купли продажи квартиры с использованием кредитных средств Сбербанка.

Про порядок покупки квартиры в ипотеку Сбербанк вторичного жилья стоит узнать более подробно:

1. Подача в финансовое учреждение заявки на получение кредита и необходимых документов. Этому этапу нужно уделить наиболее пристальное внимание, поскольку именно от поданных документов зависит решение банка.
2. Ожидание ответа. В Сбербанке заявки обычно рассматриваются в период от 2 до 5 рабочих дней – такой короткий срок является весьма удобным для клиента.
3. Получение положительного решения по заявке. Если заемщик предоставил все необходимые документы и соответствует требованиям банка, в течение установленного срока он будет уведомлен о положительном решении относительно выдачи кредита.
4. Выбор объекта ипотеки и получение одобрения кредитора. Этот этап обычно не вызывает сложностей, поскольку у Сбербанка нет завышенных требований к недвижимости.
5. Подписание предварительного договора купли-продажи – это требование в данном учреждении является обязательным.
6. Предоставление в банк документов по недвижимости.
7. Заключение кредитного договора – это основной этап, на котором решаются все важные вопросы относительно условий сделки (внесение платежей, сумма долга, штрафные санкции).
8. Заключение основного договора купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка
9. Оформление на купленную квартиру прав собственности.

После этого квартира становится собственностью заемщика и одновременно залогом в банке.

Какие программы доступны в Сбербанке?

Клиентам предлагается несколько различных программ кредитования со следующими условиями:

1. Ипотека с государственной поддержкой:
   • доступная сумма – от 300 тыс. руб. до 3 и 8 млн. руб.;
   • кредитная ставка – от 11,4%;
   • первоначальный взнос – от 20% всей величины кредита;
   • срок кредитования – от 12 месяцев до 30 лет;
   • особенности программы – деньги можно получить как на готовое, так и на строящееся жилье.
2. Приобретение готового жилья:
   • кредитная ставка – от 12,5%;
   • особенности программы – кредит можно оформить только ту на квартиру или ее часть, которая находится на вторичном рынке жилья.
3. Приобретение строящегося жилья:
   • доступная сумма – от 300 тыс. руб. до 8 и 15 млн. руб.;
   • кредитная ставка – от 13% до 14% (зависит от срока кредитования и величины первоначального взноса);
   • первоначальный взнос – от 15%;
   • срок кредитования – до 30 лет;
   • особенности программы – полученные деньги можно инвестировать в строительство нового жилья.
4. Ипотека плюс материнский капитал:
   • доступная сумма – от 300 тыс. руб.;
   • кредитная ставка – от 12,5%;
   • первоначальный взнос – от 20%;
   • срок кредитования – до 30 лет;
   • особенности программы – использовать материнский капитал можно для оплаты первоначального взноса (или его части) по программам для строящегося или уже готового жилья.
5. Военная ипотека:
   • доступная сумма – до 1,9 млн. руб.;
   • кредитная ставка – 12,5%;
   • срок кредитования – до 15 лет;
   • особенности программы – кредит предоставляется военнослужащим, которые могут претендовать на его получение в соответствии с законодательством.

По каждой из программ средства предоставляются только в рублях – это единственная доступная валюта. Условия получения кредита могут отличаться в зависимости от выбранной программы.

Как получить кредит?

Для получения кредита заемщик должен соответствовать следующим требованиям:

• возраст на момент заключения сделки – от 21 до 55 и 60 лет (для женщин и мужчин соответственно);
• возраст на момент окончания срока кредитования – не более 55 и 60 лет;
• трудоустройство – официальное, с продолжительностью не меньше полугода на текущем месте работы;
• наличие трудового стажа – не менее одного года за последний пятилетний период;
• привлечение созаемщиков – не более трех, при этом супруг клиента им становится обязательно.

Как видно, требования к заемщику являются стандартными и мало чем отличаются от условий получения других кредитов.

Сбор документов

Какие нужны документы для покупки квартиры в ипотеку в Сбербанке?

Для получения денег в банк нужно предоставить такие документы:

• заявление-анкета на кредит;
• паспорт гражданина РФ с отметкой о месте регистрации;
• документы о финансовом положении заемщика и наличии у него доходов;
• документы о трудоустройстве заемщика.

Если клиент получает зарплату на карту Сбербанка, то достаточно лишь заполнить заявку и предоставить копию паспорта. После одобрения заявки также нужно будет предоставить документы на жилье и подтверждение оплаты первоначального взноса.

Стоит обращать внимание на срок действия документов – некоторые из них имеют силу только на протяжении определенного периода.

Банк также может изменить перечень необходимых документов и потребовать от заемщика дополнительных бумаг.

Заключение договора по кредиту

Кредитный договор – это документ, на содержание которого нужно обратить особое внимание.

Многие клиенты из-за своей доверчивости или легкомысленности подписывают договор, не изучая его внимательно, в результате чего сделка получается не очень выгодной.

В кредитном договоре содержится такая важная информация:

• сумма займа;
• величина процентной ставки;
• наличие комиссий за сервисное обслуживание;
• способ погашения долга;
• наличие и размер штрафов за различные нарушения;
• возможность досрочного погашения долга;
• условия привлечения созаемщиков;
• наличие оформленных страховых полисов.

Все эти пункты нужно внимательно изучить и при нахождении несовпадений с первоначальными условиями кредита обсудить это с сотрудниками банка.

Оформление договора купли-продажи

Как проходит сделка купли продажи квартиры через ипотеку в Сбербанке?

В соответствии с требованиями кредитора, перед заключением основного договора купли-продажи обязательно нужно подписать и предоставить в банк предварительный договор.

Сущность данного документа состоит в том, что в нем стороны обязуются в будущем заключить сделку купли-продажи на конкретную квартиру и на определенных в договоре условиях.

Стороны заранее согласовывают все условия сделки:

• определяют предмет договора (квартиру);
• указывают ее стоимость;
• согласовывают способы погашения долга;
• определяют сроки реализации договора.

После подписания документ предоставляется в банк, где на основании него и других собранных бумаг с заемщиком подписывается кредитный договор.

Последним этапом является заключение основного договора купли продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка, после которого квартира становится собственностью покупателя.

С примером договора купли продажи квартиры через ипотеку Сбербанка, вы можете ознакомиться ниже.

Сбербанк предлагаем весьма выгодные условия оформления ипотеки, причем заемщикам доступно на выбор сразу несколько программ кредитования – как на строящееся, так и на готовое жилье. Кроме этого, погасить часть долга можно при помощи – эта возможность включена в основные ипотечные программы.

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

1. Паспорта собственников жилья.
2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости - ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать .

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Перед непосредственным получением кредита продавец должен передать заёмщику копии документов по квартире, оригиналы третьим лицам отдавать не нужно для исключения мошеннических действий.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.