Обзор рынка торговой недвижимости май. Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium

Дата: 05.01.2024

Ко второй половине 2016 года рынок полностью стабилизировался, арендаторы стали заметно активнее. Однако предложение при этом снизилось. Исследование рынка показывает, что это произошло из-за уменьшения количества новых площадей. Кроме того, госкомпании, воспользовавшись ситуацией, арендовали или приобрели большие площади.

А вот в торговой недвижимости предложение пока превышает спрос. В ушедшем году объёмы вводимых в эксплуатацию коммерческих площадей сильно не сократились. При этом немало магазинов не выдержали конкуренции и освободили помещения. Было продлено на треть меньше договоров. Но уже после летних каникул выросло количество новых.

Коммерческая недвижимость в Москве

Вместе с развитием транспортной инфраструктуры, в столице появились новые привлекательные для девелоперов участки, где конкуренция пока не высока. В первую очередь это районы в Новой Москве.

Обзор коммерческой недвижимости в Москве показывает, что изменения в количестве вводимых в эксплуатацию площадей сильно не сократились. Если говорить о торговой недвижимости, показатель уменьшился всего на 3% по сравнению с 2015 годом. Среди крупнейших торговых центров:

Ривьера - 91,2 тыс. м 2
Хорошо! - 53 тыс. м 2
Океания - 60 тыс. м 2
Метрополис - 38 тыс. м 2

Нужно отметить, что ТЦ в столице открывались с высоким уровнем заполняемости. Это значит, что количество уходящих с рынка ритейлеров постепенно сокращается. Напротив, Москва притягивает международные бренды — за год в РФ вышли 32 новичка. Арендная прайм-ставка составила 100 тыс. за квадратный метр. При этом многие владельцы пошли на предоставление скидок арендаторам в первый год сотрудничества.

В 2017 году, если верить исследованиям экспертов, торговых площадей в эксплуатацию введут на 30% меньше.

Офисная недвижимость

При анализе рынка коммерческой недвижимости Москвы на 2016 год было установлено, что произошло сокращение вакантных офисных площадей. В сегменте класса А оно снизилось до 19% против 26% в 2015. В ценовом сегменте В снижение достигло 15%.

При этом в эксплуатацию в столице было введено около 350 тыс. м 2 , что вдвое меньше показателя предыдущего года. В 2017 объем должен немного увеличиться - примерно до 450 тыс. м 2 . Большая часть выпадает на БЦ Москва-Сити и Центральный деловой район. В совокупности они дают более 300 тысяч квадратных метров.

Арендные ставки на офисные метры в столице стабильны: прайм для класса А составил в среднем 25-30 тыс. рублей, для класса В - 23-28 тысяч.

Коммерческая недвижимость в регионах

Ситуация с новыми торговыми площадями в регионах несколько иная, чем в Москве. Коммерческий анализ рынка показал, что объёмы сократились почти на 40%. Крупнейшие ТЦ были открыты в Курске, Архангельске и Владивостоке.

При этом, согласно экспертным обзорам, доля вакантных квадратов крайне мала. В городах-миллионниках средний показатель приближается к 10%. При этом расположенные в удачных районах торговые центры заполнены практически на 100%.

Если говорить о прогнозах на 2017 год, то аналитики отмечают неизбежность еще большего снижения количества новых торговых площадей. По предварительным прогнозам, оно достигнет 11% от уровня 2016 года. Это связано, в частности, с переносом сроков строительства крупных объектов, которые должны были открыть свои двери уже в наступившем году.

Из ритейлеров особой активностью на региональных рынках в 2016 году традиционно отличились сети Лента, Магнит, X5 Retail (Пятёрочка, Перекрёсток). Кроме того, в небольшие города приходят также DIY ритейлеры, такие как OBI и Leroy Merlin, а также гипермаркеты электроники Эльдорадо и М.Видео.

Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга продажи и аренды площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги 2016 года. В минувшем году объем предложения на рынках аренды и продажи продолжил снижение.

Основные выводы

Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.
Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке - минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.
Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении - на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.

Главный вывод:

На фоне отсутствия серьезных макроэкономических шоков и пересмотра прогнозных показателей в сторону улучшения на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация. Позитивными трендами являются фиксируемый с конца года рост спроса на помещения, снижение уровня вакантности, в том числе и на офисном рынке, и относительная стабилизация цен в долларах. Прогнозы роста экономики остаюсь весьма консервативными, но позволяют сегменту недвижимости готовиться к восстановлению.

_____________

Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения рынка в 2016 году существенно колебался. Без учета месячных колебаний можно заключить о том, что до середины года шло снижение объема предложения, после чего объем предложения несколько вырос.

С декабря 2015 по декабрь 2016 года объем предложения снизился на 13 % по количеству, а по общей площади он вырос на 10 %, составив 1 609 объектов общей площадью 2 646 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Можно отметить снижение цен на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10 %, а долларовых – 20 %. Средневзвешенная цена в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или 3 016 $/кв.м. Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.

Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22 % и составил 495 млрд. руб.

Объем предложения

За 2016 год объем предложения по общей площади вырос на 23 % по торговым и на 56 % по производственно-складским помещениям и снизился на 18 % по офисным и на 51 % по помещениям свободного назначения.

Объем предложений в декабре 2016 года составил 305 торговых объектов общей площадью 245 тыс.кв.м., 997 офисных объектов общей площадью 1617 тыс.кв.м., 107 производственно-складских помещений общей площадью 515 тыс.кв.м. и 200 помещений свободного назначения общей площадью 269 тыс.кв.м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2016 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61 %, второе место с долей 19 % у производственно-складских помещений. Доля помещений свободного назначения в общем объеме предложения составила 11 %, а доля торговых помещений – 9 %. Доля офисных помещений за год снизилась на 3 %, доля торговых помещений выросла на 2 %, доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7 %, а доля производственно-складских помещений выросла на 8 %.

Судя по снижению средней площади объектов офисного и свободного назначения на 29 и 42 % с рынка уходят помещения крупных размеров, в то время, как по торговым объектам и производственно-складским помещениям, средние площади которых выросли на 5 и 45 % соответственно, ситуация была противоположной.

Ценовые показатели

Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 8 % по торговым объектам, 3 % - по офисным, 4 % - по производственно-складским и 10 % - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 13 %, по производственно-складским помещениям – на 50 %, по офисным помещениям снизился на 20 %, а по помещениям свободного назначения – на 56 %.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2016 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2015 года выросла на 30 %, а за пределами центра - на 23 %.

Всего в декабре 2016 года на продажу было выставлено 30 объектов в пределах Садового Кольца и 275 объектов за его пределами суммарной площадью 17 и 228 тыс. кв.м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 305 объектов общей площадью 245 тыс. кв. м со средней площадью объекта 800 кв. м.

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 16 % до 720 703 руб./кв.м, а за пределами Садового Кольца - на 7 % до 214 948 руб/.кв.м. Более значительное снижение цен по объектам в центре может быть следствием более значительной ценовой коррекции, так как в 2015 году по объектам в центре наблюдался более существенный рост цен, чем по объектам за его пределами.

Цена по всем торговым помещениям за 2016 год снизилась на 8 % до 249 112 руб/кв.м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 9 %, а на периферии - на 14 %.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2016 год по общей площади снизился на 3 % и составил 23 тыс.кв.м. В центре общая площадь уменьшилась на 27 % до 3 тыс.кв.м, а за пределами выросла на 3 % и составила 19 тыс.кв.м.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 19 % и составила 443 142 руб./кв.м./год. В центре цены выросли на 1 % до 1161 727 руб./кв.м./год, а за его пределами, наоборот, снизились на 21 % до 313 467 руб./кв.м./год. Как видно по динамике цен, спрос на объекты в центре по сравнению с периферийными получается более высоким, что подтверждает традиционно более высокую инвестиционную привлекательность данных помещений.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды на протяжении 2016 года прослеживалось несколько этапов.

с января по апрель объем предложения изменялся незначительно;
с апреля по август его уровень снизился;
с августа по декабрь – вырос.

Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20 %.

В декабре 2016 года на рынке было выставлено 2 748 объектов общей площадью 1 572 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:

с января по июнь средний уровень ставок снизился;
с июня по декабрь - так же незначительно вырос.

Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2 % в рублевом и на 12 % в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка составила 18 099 руб./кв.м./год, или 291 $/кв.м./год.

Снижение ставки, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, как и цены на рынке продажи, свидетельствует о сохранении негативных тенденций на рынке.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы снижения объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2016 году на рынке аренды составили 14 % по торговой недвижимости, 25 % - по офисной и 13 % - по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади в декабре 2016 года составил: 212 тыс.кв.м. по торговым объектам, 791 тыс.кв.м. – по офисным и 569 тыс.кв.м. – по производственно-складским объектам.

На протяжении 2016 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по производственно-складским – на 10%, в то время как по офисным – выросла на 13%.

Ценовые показатели

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2015 по декабрь 2016 года выросла на 8 % до 32 255 руб./кв.м/год, на офисные – снизилась на 6 % до 16 705 руб./кв.м/год, на производственно-складские помещения – на 4 % и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по росту арендной ставки, пользовались торговые помещения.

Итоги текущего года и основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости проанализировала ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE. Специалисты компании также определили перспективы рынка коммерческой недвижимости в наступающем 2017 году.

2016 год запомнится стабилизацией рынка недвижимости, повышенной активностью инвесторов, хотя и с ограниченным количеством рыночных инвестиционных сделок, сменой настроений арендаторов - с пересмотров условий аренды в сторону заключения новых сделок во всех сегментах начиная со второго полугодия.

В соответствии с прогнозами экспертов, российская экономика в 2017 году продемонстрирует небольшой рост - от 0,5% до 2%. Базовый сценарий прогноза Министерства экономического развития (МЭР) предполагает рост экономики на 0,8% в 2017 году.

На фоне ожиданий постепенного восстановления экономики, основным драйвером роста рынка коммерческой недвижимости станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности

Несмотря на снижение ключевой ставки Банком России, стоимость банковского финансирования все еще не позволяет девелоперам начинать новые проекты. При этом они эффективно используют возникшую паузу: присматривают площадки, согласовывают параметры новых проектов и получают разрешительные документы. Это позволит им воспользоваться улучшением конъюнктуры долгового рынка, ожидаемой в следующем году.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости в 2016 году

В 2016 году наблюдалось продолжение сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объёмы офисных площадей.

На рынке в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году

Ставки аренды на объекты коммерческой недвижимости прочно закрепились в рублевой зоне (за редким исключением), достигли дна и стабилизировались во всех сегментах. Объём сделок продлений действующих договоров аренды, а также пересмотр их условий сократились на треть. При этом с середины года ощущался рост активности по заключению новых сделок аренды на рыночных условиях.

Для Москвы 2016 год стал прорывным с точки зрения развития инфраструктуры: были открыты станции метро Румянцево и Саларьево в Новой Москве, запустили Московское Центральное Кольцо, и до конца года планируется ввод первого участка Третьего пересадочного контура.

Аналитики CBRE считают, что на рынке коммерческой недвижимости в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

По мнению Ирины Ушаковой, старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, объём инвестиций в 2016 году увеличится на 29% и составит 4,5 млрд долл. (или около 300 млрд руб.). При этом на 40% этот объём был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было.

Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объёма сделок. Доля иностранного капитала в объёме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15% в прошлом году. Тем не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух проектах PNK Шереметьево и PNK Чехов 3.

Лидерами по объёму инвестиций по итогам года станут офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%). При этом доля гостиниц в этом году является рекордно высокой за последние 10 лет. Также в 2016 году была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%) - девелоперы активно скупали площадки под строительство жилья. Доля торговой и складской недвижимости составит 18% и 4%, соответственно.

Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок

По оценкам экспертов, объём собственного капитала, доступного для инвестирования в коммерческую недвижимость составляет около 3,5 млрд долларов (более 50% которых - деньги иностранных инвесторов), еще около 1 млрд долларов для инвестирования в жилье. С учетом заемных средств более 10 млрд долларов ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.

На фоне установившейся стабильности и ожиданий постепенного восстановления экономики и рынка, а также понимания доступного капитала на рынке в 2017 году, объём инвестиций по прогнозам CBRE может увеличиться до 5 млрд долларов США. Основным драйвером роста в этом случае станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности.

Офисная недвижимость

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE считает, что первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 году: спрос на офисную недвижимость поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств. К числу таких транзакций относится переход Башни Евразия к ВТБ, БЦ «Президент Плаза» - Сбербанку.

Со второй половины 2016 года индикаторы состояния спроса на коммерческую недвижимость улучшились - наметилась тенденция на увеличение объёма новых сделок, заключаемых на рыночных условиях

Также позитивным и знаковым моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 году стало снижение уровня вакантных площадей. Наиболее ощутимо доля свободных помещений снизилась в сегменте офисов класса А : в конце 2015 года вакансия здесь составляла 26%, в конце этого года, по оценкам аналитиков, она снизится до 19,8%. В 2017 году эксперты прогнозируют стабильность вакансии в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В возможно более существенное снижение доли свободных площадей - с 15,2% на конец 2016 года до 14% в 2017 году.

Согласно оценкам CBRE, объём ввода новых площадей по итогам 2016 года составит 355 000 кв. м, что в два раза ниже прошлогоднего показателя. В 2017 году, согласно заявленным анонсам, будет введено 440 000 кв. м нового офисного предложения. Примечательно, что основной объём придется на Москва-Сити (210 000 кв. м) и Центральный деловой район столицы (100 000 кв. м). Ограниченный ввод новых качественных объектов способствует дальнейшему «вымыванию» качественного продукта с рынка для крупных пользователей.

Ставки аренды офисной недвижимости стабильны, и на конец 2016 года сохранятся в следующих диапазонах: для класса А Прайм - $800 - 900 за кв. м в год, для класса А - 18 000 - 35 000 руб. за кв. м в год, для класса В - 13 000 - 28 000 руб. за кв. м в год (все ставки приведены без учета операционных расходов и НДС).

В 2017 году номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в рублях, и при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5-10%.

Складская недвижимость

По словам Антона Алябьева, директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, 2016 год стал переходным для складской недвижимости - от фазы замедления к фазе дальнейшей стабилизации рынка.

Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объёмах спроса во II-III кварталах 2016г. Тем не менее, ближе к концу года произошло восстановление деловой активности: объём сделок со складами в IV квартале может составить 300 000 кв. м, что является самым высоким показателем за год.

Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в движении ключевых индикаторов рынка - доли свободных складских площадей и ставок аренды. Рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счёт выхода на рынок складских объектов конечных пользователей, быстро сошёл на нет. Доля свободных складов сохраняется стабильной на протяжении последних 6 месяцев. В тоже время ставки аренды на складские площади удерживаются на одном уровне уже три квартала.

В 2016 году аналитики CBRE увидели появление новых трендов в структуре спроса и предложения. Деловая активность всё больше стимулируется новыми драйверами - переездом со старых складских объектов в более качественные, переходом с площадей логистических операторов на прямую аренду и консолидацией складских мощностей в крупных распределительных центрах.

Эти изменения в характере спроса, в свою очередь, стимулировали дифференциацию предложения. Девелоперы предлагают различные решения для разных категорий клиентов. Это могут быть высокотехнологичные склады built-to-suit, рассчитанные на нужды крупного бизнеса, который продолжает свой рост. Компаниям, которые хотели бы переехать в новое качественное здание, но более ограничены в финансовых ресурсах, предлагаются стандартизированные склады класса А с базовым набором спецификаций.

В 2017 году рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объёмы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м.

Прогнозируемый объём сделок на складском рынке в 2017 году может составить не менее 800 000 кв. м. Произошедшая стабилизация рынка создаёт предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды на склады.

Торговые помещения, Москва

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, считает что объём ввода торговых площадей в Москве в 2016 году составит порядка 427 000 кв. м, что на 3% меньше показателя 2015 года. Данный объём является значительным для рынка, и ввод 7 новых объектов вызвал краткосрочный рост вакансии на рынке торговой недвижимости в течение года, которая повысилась до отметки в 11,4% к III кварталу. Но уже по итогам этого года ожидается её планомерное снижение, и, благодаря сокращению объёма ввода, достижение отметки в 10% уже в первой половине 2017 года.

Объём совокупного предложения качественных ТРЦ в Москве к концу года составит 5,6 млн кв. м, а обеспеченность торговыми площадями - 456 кв. м на 1000 человек.

Новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии. Количество ритейлеров, ушедших с российского рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году

В 2017 году ожидается дальнейшее снижение темпов ввода торговых площадей: к открытию заявлено порядка 273 000 кв. м, что на 36% меньше объёма 2016 года. При этом один из объектов следующего года - Бутово Молл (54 000 кв. м GLA), изначально был заявлен к открытию в 2016 году.

Среди крупнейших торговых центров 2016 года стоит отметить Ривьеру (91 200 кв. м GLA), Океанию (60 000 кв. м GLA) и Хорошо! (53 000 кв. м), 2 фазу Метрополиса (38 000 кв. м GLA). Уровень вакансии на момент открытия в новых объектах сильно разнится в зависимости от расположения и концепции. В среднем новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии.

На московский рынок за 11 месяцев 2016 года вышли 32 международных бренда, и еще 5 планируют открыть свои первые магазины в столице до конца года. Это сопоставимо с показателем 2015 года, когда на рынок Москвы пришли 40 международных брендов. Стоит отметить, что количество ритейлеров, ушедших с рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году.

Прайм ставка аренды торговых площадей в Москве составила 100 000 рублей за кв. м в год, практически не изменившись по сравнению с 2015 годом. В 2017 году эксперты CBRE прогнозируют стабильность ставок по причине сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.

Ставки аренды в торговых центрах окончательно номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы. Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке. Последняя, в свою очередь, сильно завязана с оборотом ритейлеров.

По итогам 2016 года в Москве выросли обороты ритейлеров класса люкс и эконом, в отдельных случаях рост достиг 30%. Ритейлеры среднего уровня по итогам года продемонстрировали минимальный рост оборотов

Торговые помещения в регионах России

По мнению Михаила Рогожина, директора отдела региональных торговых помещений CBRE, по итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит порядка 1,2 млн кв. м, из которых 58% (719 000 кв. м) было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург. Совокупный объём ввода торговых площадей в России сократился на 28% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах - на 40%. Среди крупнейших новых региональных центров 2016 года стоит отметить МегаГринн в Курске (129 000 кв. м GLA), Макси в Архангельске (49 200 кв. м GLA), Седанка-Сити во Владивостоке (45 000 кв. м GLA).

Доля вакантных торговых площадей в регионах России сильно различается от города к городу. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%

В 2017 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей - до уровня 637 000 кв. м, что на 11% меньше 2016 года. При этом некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016, но впоследствии сроки были перенесены.

В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Хабаровск, Чита, Ставрополь, Махачкала, Ноябрьск и другие.

Доля вакантных торговых площадей в регионах РФ сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%, что чуть выше уровня вакансии 2015 года в 7-8%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.

Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2016 году были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит. В начале года ими были заявлены амбициозные планы по развитию в Москве и регионах: Лента - 40 гипермаркетов, Пятерочка - 1000 магазинов, Магнит - 950 магазинов и 80 гипермаркетов. Текущее состояние рынка позволило сетям успешно реализовать анонсированные планы экспансии. Также довольно активно в региональных городах развиваются DIY ритейлеры Leroy Merlin и OBI, магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки.

Гостиницы

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE считает, что основным фактором воздействия на гостиничный рынок Москвы в 2016 году стал рост туристического трафика. По предварительным данным, по итогам года число туристов только в Москве составит порядка 17,5 млн человек, доля туристического потребления в ВРП столицы превысит 4% и может достичь 470 млрд руб. Таким образом, из этого объёма доля доходов гостиниц может составить порядка 60 млрд рублей к концу года.

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже

Несмотря на то, что подавляющую часть туристов составляют россияне (70-75%), прирост потока иностранных туристов сейчас также реально ощутим, как и тот факт, что он происходит, в первую очередь, за счет азиатского рынка в целом и китайских туристов в частности. По оценкам Ростуризма, увеличение потока только за счёт этой группы туристов составит к концу 2016 года порядка 40%.
Таким образом, в 2016 году загрузка в гостиницах Москвы достигла рекордных показателей, превысив уровень 70% по отдельным сегментам. Рост загрузки, в свою очередь, вызвал рост тарифов на размещение в гостиницах, повысив средний ADR на 8% за 9 месяцев 2016г.
Наиболее ярко позитивная динамика средней стоимости номера проявилась в сегменте качественных дорогих отелей, где наиболее значительный рост ADR до отметки в 20-22 тыс. рублей был зафиксирован в группе лидеров этого сегмента (к примеру, такие премиальные отели как Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

В то же время большинство отелей люксового сегмента проявляют осторожность и не увеличивают ADR, сохраняя его на уровне 12-15 тыс. рублей. Таким образом, в сегменте наиболее дорогих отелей ADR сейчас в среднем составляет порядка 18 тыс. рублей.
В сегменте «средний» и «ниже среднего» роста тарифов размещения в 2016 году не произошло. На гостиничном рынке до сих пор сильны демпинговые настроения, и поэтому многие отельеры не повысили цены вне зависимости от роста спроса.

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера, из которых 1 511 относится к Московскому региону. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже.

На 2017 год в России анонсировано 11 отелей под управлением международных брендов с общим номерным фондом 2 566, из которых 3 отеля должны быть открыты в Москве: Four Points By Sheraton в аэропорту Внуково, Radisson Blu в МФЦ Novion на Олимпийском проспекте и Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park в рамках комплексной застройки ВТБ Динамо на Ленинградском проспекте.

Обзор подготовлен компанией CBRE

Рынок коммерческой недвижимости РФ: итоги 2016 года и прогноз на 2017 год

На фоне ожиданий постепенного восстановления экономики, основным драйвером роста рынка коммерческой недвижимости станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности

Тенденции рынка коммерческой недвижимости в 2016 году

На рынке в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок

Офисная недвижимость

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE считает, что первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 году: спрос поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств. К числу таких транзакций относится переход Башни Евразия к ВТБ, БЦ «Президент Плаза» - Сбербанку.

Со второй половины 2016 года индикаторы состояния спроса на коммерческую недвижимость улучшились - наметилась тенденция на увеличение объёма новых сделок, заключаемых на рыночных условиях

Также позитивным и знаковым моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 году стало снижение уровня вакантных площадей. Наиболее ощутимо доля свободных помещений снизилась в сегменте офисов класса А: в конце 2015 года вакансия здесь составляла 26%, в конце этого года, по оценкам аналитиков, она снизится до 19,8%. В 2017 году эксперты прогнозируют стабильность вакансии в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В возможно более существенное снижение доли свободных площадей - с 15,2% на конец 2016 года до 14% в 2017 году.

Ставки стабильны, и на конец 2016 года сохранятся в следующих диапазонах: для класса А Прайм - $800 - 900 за кв. м в год, для класса А - 18 000 - 35 000 руб. за кв. м в год, для класса В - 13 000 - 28 000 руб. за кв. м в год (все ставки приведены без учета операционных расходов и НДС).

Складская недвижимость

В 2017 году рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объёмы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м.

Торговые помещения, Москва

Новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии. Количество ритейлеров, ушедших с российского рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году

На московский рынок за 11 месяцев 2016 года вышли 32 международных бренда, и еще 5 планируют открыть свои первые до конца года. Это сопоставимо с показателем 2015 года, когда на рынок Москвы пришли 40 международных брендов. Стоит отметить, что количество ритейлеров, ушедших с рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году.

Прайм ставка в Москве составила 100 000 рублей за кв. м в год, практически не изменившись по сравнению с 2015 годом. В 2017 году эксперты CBRE прогнозируют стабильность ставок по причине сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.

По итогам 2016 года в Москве выросли обороты ритейлеров класса люкс и эконом, в отдельных случаях рост достиг 30%. Ритейлеры среднего уровня по итогам года продемонстрировали минимальный рост оборотов

Торговые помещения в регионах России

По мнению Михаила Рогожина, директора отдела региональных торговых помещений CBRE, по итогам 2016 года прирост составит порядка 1,2 млн кв. м, из которых 58% (719 000 кв. м) было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург. Совокупный объём ввода торговых площадей в России сократился на 28% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах - на 40%. Среди крупнейших новых региональных центров 2016 года стоит отметить МегаГринн в Курске (129 000 кв. м GLA), Макси в Архангельске (49 200 кв. м GLA), Седанка-Сити во Владивостоке (45 000 кв. м GLA).

Доля вакантных торговых площадей в регионах России сильно различается от города к городу. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%

Доля вакантных сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%, что чуть выше уровня вакансии 2015 года в 7-8%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.

Гостиницы

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже

Обзор подготовлен компанией CBRE

Общее состояние рынка:
Рубль укрепился, на протяжении 2 полугодия 2016 года курс рубля остается на уровне 60-65 руб./USD против 55-70 руб./USD в аналогичный период 2015 года;
Годовая инфляция в России опустилась до 5,6% с 12,9% в 2015 г.;
Ключевая ставка за год снизилась с 11% до 10% в сентябре 2016 года.

Общее состояние на рынке Москвы:
С мая 2016 г. промышленное производство Москвы находится в положительной зоне - за январь-ноябрь 2016 г. ИПП составил 102% (+7,5% к соответствующему периоду 2015 г.);
Объем инвестиций в основной капитал увеличился на 3% и достиг 647,95 млрд. руб. (за январь-сентябрь 2016 г.);
В 2016 год рынок недвижимости Москвы оставался вялым, лишь к концу года показав признаки оживления.

Итоги рынка недвижимости Москвы:
В Москве за 2016 год объем инвестиций остался на уровне 2015 г. и составил 4 003 млн. USD / 264 565 млн. RUB, доля иностранных инвестиций - 5%.
В 2016 году в офисной недвижимости был рекордно низкий показатель объема ввода за последние 10 лет, введено около 290 тыс. кв.м., наибольшая доля площадей пришлась на класс В+ (96%). Улучшилась ситуация в высококлассном сегменте по уровню вакансии: в классе А уровень вакансии сократился на 22,4% (6,5 п.п.), в классе В+ на 3,6% (0,6 п.п.).
В торговой недвижимости уровень вакансии за год вырос на 21% (2.2 п.п.), средние арендные ставки снизились для торговой галереи на 8,5%, для якорных арендаторов на 11,0%.
90% апартаментов , выведенных на рынок в 2016 г., относятся у формату buy-to-live. За год продано 1 750 апартаментов , что на 25% больше чем за прошлый год.

Инвестиции:
Объем инвестиций в недвижимость:
4Q 2016 г. - 1 106,5 млн. USD / 69 931 млн. руб.
(динамика к 3Q 2016 г.: ↓ -14% в USD, ↓ -16% в RUB).
Структура инвестиций 4Q 2016 г.:
Коммерческая недвижимость - 86%;
Земельные участки - 14%.

Итоги 4q 2016 г.:
Доля сделок с участием иностранного капитала - менее 1%.
Наибольшую долю в сегменте коммерческой недвижимости занимают офисы - 56%. Крупнейшая сделка - приобретение БЦ «Alcon» ФК «Открытие» (102 тыс. кв. м за 17,6 млрд. руб.).

Итоги года:
Объем инвестиций в 2016 году в Москве сопоставим с уровнем 2015 года, составил 4 003 млн. USD / 264 565 млн. руб. (↓ -0,2% в USD, +8% в RUB к 2015 г.);
В 2016 году около 70% от общего числа сделок в секторе коммерческой недвижимости приходится на офисы. Крупнейшие сделки года: 2Q 2016 г. - МФК Evolution Tower (80 тыс. кв.м за 22 млрд. руб.); 3Q 2016 г. - БЦ President Plaza (194 тыс. кв.м за 37 млрд. руб.), башня «Око» (55 тыс. кв.м за 14,3 млрд. руб.);
В 2016 г. только 5% сделок от общего объема инвестиций в недвижимость совершено с участием иностранного капитала.

Прогноз:
В начале 2017 г. ожидается закрытие сделок на сумму порядка 800 - 900 млн. USD (50 000 - 57 000 млн. RUB).

Офисная недвижимость:

Объем ввода:
4Q 2016 г. - 44,5 тыс. кв.м. GLA (динамика к 3Q 2016 г.: ↓-728%).

Рыночные условия:
Арендные ставки по классам (динамика к 3Q 2016 г.):
«А» - 1 890 руб./кв. м/мес. (↓ -6,0%);
«В+» - 1 330 руб./кв. м/мес.(↓ -6,3%);

Уровень вакансии по классам (динамика к 3Q 2016 г.):
«А» - 22,6% (↓-10,9% или ↓-2,8 п.п.);
«В+» - 16,3% (↓-2,6% или ↓-0,4 п.п);

Итоги 4Q 2016 Г.:
Средний уровень вакансии в классах А, В+, В - 17,9% (↓7,5% или ↓1,5 п.п. к 3Q 2016 г.);
Крупнейшими сделками аренды стали: 4,4 тыс.кв.м в БЦ «Парк Победы» (арендатор ГК «36,6»), 1,2 тыс.кв.м в БЦ «Голден Гейт» (арендатор «Cotton Club»).

Итоги года:
В 2016 году отмечен рекордно низкий показатель объема ввода за 10 лет, введено - 293,0 тыс. кв.м. GLA (↓-552% к 2015 г.). Наибольшая доля пришлась на класс В+ (96%);
В классе А за год уровень вакансии сократился на 22,4% (6,5 п.п.), причинами являются низкие объемы ввода и снижение арендных ставок на 28%;
В классе В+ за год уровень вакансии сократился на 3,6% (0,6 п.п.), арендная ставка снизилась на 16%;
Низкоклассный сегмент за год изменился незначительно - в классе В и С уровень вакансии и арендных ставок сопоставим с 4Q 2015 г. (колебания в пределах 2,5%).

Прогноз:
В 2017 г. ожидается ввод 450-500 тыс. кв.м. основной объем ввода запланирован на 2H2017 г., 60% планируемых офисов расположены в пределах МКАД.

Торговая недвижимость:

Объем ввода:
4Q 2016 г. - 126 тыс. кв.м. GLA (динамика к 3Q 2016 г.: ↓-56 %);
Введены: ТЦ «Бутово Молл» (57,0 тыс. кв.м. GLA), ТЦ «Новомосковский» (60,0 тыс. кв.м. GLA),
ТЦ «FASHION HOUSE Outlet Centre Moscow» 2 оч. (4,5 тыс. кв.м. GLA), ТЦ «Манго» (4,4 тыс.кв.м).

Рыночные условия:
для торговой галереи - 38,9 тыс. руб./кв. м/год (+1,5%);
для якорных арендаторов - 12,9 тыс. руб./кв. м/год (↓-2,4%).

12,5% (+4,2% или +0,5 п.п.).

Итоги 4Q 2016 Г.:
Уровень вакансии в открывшихся в 4 Q 2016 г. ТЦ составляет 40-60%;
Крупнейшими сделками аренды стали: 8,3 тыс.кв.м в ТЦ «Модный сезон» (арендатор «Детский мир»), 3,8 тыс.кв.м в ТЦ «Мега Белая Дача» (арендатор «Hoff»), 3,5 3,8 тыс.кв.м в ТЦ «4DAILY» (арендатор «Мираторг»).

Итоги года:
Объем ввода за год составил 529,1 тыс. кв.м. GLA (↓-13 % к 2015 г.);
Уровень вакансии за год вырос на 21% (2.2 п.п.);
Арендные ставки снизились для торговой галереи на 8,5%, для якорных арендаторов на 11,0%.

Прогноз:
Максимальный объем ввода в 2017 г. может составить 450 тыс.кв.м (GLA). Более вероятный показатель - 260-300 тыс.кв.м.
Доля свободных площадей по текущим объектам снизится - до 10-11% (на 1,5-2,5 п.п.). При открытии заявленных объектов средний уровень вакансии может возрасти до 15%.
Ожидаемые ко вводу в начале 2017 года ТЦ заявляют более высокую ставку для торговой галереи, что может повлиять на средний показатель (+3-4%).

Складская недвижимость:

Объем ввода:
4Q 2016 г. - 108 тыс. кв.м. GBA (↓-39% к 3Q 2016 года).

Рыночные условия:
Арендные ставки (динамика к 3Q 2016 г.):
класс А - 4 777 руб./кв.м./год ( +14,5%);
класс В - 4 229 руб./кв.м./год ( +18,4%).

Уровень вакансии (динамика к 3Q 2016 г.):
класс А - 14,3% (↓-12,3% или ↓-2,0 п.п);
класс В -13,0% (↓-13,0% или ↓-1,7 п.п).

Итоги 4q 2016 г.:
Отмечена позитивная динамика: рост арендных ставок и снижение уровня вакансии;
За 4Q 2016 г. было арендовано более 220 тыс. кв.м. Крупнейшей сделкой стала аренда 62 тыс. кв.м. в комплексе «Чехов-2» компанией Smart LogisticGroup.

Итоги года:
В 2016 году было введено 514 тыс. кв. м. GBA (↓-24% к 2015 года), 26% введенных складов относятся к формату built-to-suit.
В классе А ставки аренды выросли на 3% за год, несмотря на вакансию, выросшую на 42% (4,2 п.п.).
В классе В за год арендные ставки выросли на 10%, уровень вакансии вырос на 33% (2,8 п.п.).

Прогноз:
В 2017 г. планируется ввод 300 тыс.-400 тыс.кв.м складской недвижимости, относящейся к классу А.
Уровень вакансии может показать увеличение на 1-2 п.п., за счет значительных объемов ввода.

Апартаменты:

Предложение:
Объем предложения 4Q 2016 г. - 9 092 ап. в 106 комплексах, в т.ч.:
Апартаменты buy-to-live - 7 927 ап. в 92 комплексах;
Апартаменты buy-to-let - 1 165 ап. в 14 комплексах.
Объем нового предложения - 366 ап. в 4 проектах (↓-71,5% к 3Q 2016 г.).
(«Nabokov», «Monodom», «Verden», «Барбарис» все проекты формата buy-to-live)
Структура предложения - комфорт-класс- 13%, бизнес-класс- 70%, элит-класс-17%.

Рыночные условия:

Цены продаж:
Комфорт-класс - 148,0 тыс. руб./кв. м (+0,9% к 3Q 2016);
Бизнес-класс - 226,2 тыс. руб../кв. м (+4,7% к 3Q 2016);
Элит-класс - 475,4 тыс. руб./кв. м (+7,9% к 3Q 2016).

Спрос:
в 4Q 2016 г. продано 550 юнитов (+37,5% к 3Q 2016). Средние темпы продаж для проекта: комфорт-класс - 5 ап./мес., бизнес-класс - 7 ап./мес., элит-класс - 3 ап./мес.

Итоги 4Q 2016 Г.:
Рост цен продаж во всех классах;
В 4Q 2016 г. отмечен рекордный квартальный объем спроса за год.