3 изменение назначения и состояния жилого помещения. Изменение назначения нежилого помещения

Дата: 11.08.2020

Какие же основные этапы вам предстоит пройти, чтобы изменить функциональное назначение вашей недвижимости и повысить его стоимость уже в качестве нежилого помещения? Первый этап представляет собой сбор обязательного пакета документов для БТИ, включающие в себя: технический и кадастровый паспорт вашей квартиры, поэтажный план здания, сведения об эксплуатации помещения и документы, подтверждающие ваше право собственности. На втором и третьем этапах происходит детальное обследование технического состояния квартиры или любого другого жилого помещения, с учетом состояния перекрытий, полов, потолков, стен, оконных и дверных проемов, а также на основании проведенного исследования разрабатывается проект преобразования помещения в нежилое и разрабатывается проект перепланировки, предполагающий организацию отдельного входа или входной группы.

Изменение функционального назначения здания

Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора. Порядок изменения целевого назначения арендуемого нежилого помещения регулируется законом Москвы № 38 от 03 июля 2002 года. Порядок переустройства (проведения работ, связанных с изменением функционального назначения помещения) регулируется им же.
Понятие переустройства включает в себя перепланировку помещений, перестановку оборудования, устройство или заделку проемов в стенах, и т.п. Порядок смены назначения нежилого помещения зависит от того, является ли лицо, желающее провести данную процедуру, собственником или арендатором помещения.

Как изменить назначение недвижимости

Внимание

Сроки Сроки оформления всех документов необходимых для получения разрешения на изменение целевого назначения объекта зависят от многих факторов, начиная от площади объекта, имеющейся у собственника проектно технической документацией, а так же новым типом целевого назначения. Шесть – девять месяцев — это нормальный рабочий срок. Стоимость Изменение целевого назначения здания оценивается каждый раз индивидуально по каждому зданию, так как в принципе не существует одинаковых объектов.

Благодаря уникальному совместному опыту профессионального проектного отдела и отдела согласования наша компания является незаменимым партнером в области согласования изменения целевого назначения здания.

Изменение целевого назначения здания

В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ, которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии и внести в технический план БТИ. Вам также понадобиться поменять документы на собственность в государственной регистрационной палате. Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое, зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж.
Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами.

Изменение назначения нежилого помещения

В соответствии с Письмом Росреестра от 08.06.2015 № 14-06249/ документами, на основании которых возможно изменение наименования здания или сооружения, являются: 1. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в случае изменения наименования здания или сооружения в связи с их реконструкцией, а также изменения назначения здания или сооружения в связи с их реконструкцией либо когда требуется проведение реконструкции); 2. акт уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в случае изменения наименования здания или сооружения либо наименования и назначения здания или сооружения, не связанного с их реконструкцией); 3. решение собственника (в случае изменения наименования здания или сооружения, когда не требуется их реконструкция и оно не связано с изменением назначения здания или сооружения).

Изменение категории и назначения помещения

ВЛИЯНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ, ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И РЕМОНТНЫХ РАБОТ НА ТОЖДЕСТВО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

INFLUENCE OF RECONSTRUCTION, RE-PLANNING AND REPAIR WORK ON IDENTITY OF OBJECT OF THE REAL ESTATE

С.А. КРАСНОВА (S.A. KRASNOVA)

В статье рассматривается проблема определения тождества объекта недвижимости, возникающая в связи с действиями собственника или иных лиц по его реконструкции, ремонту или перепланировке. Поскольку в действующем законодательстве и судебной практике отсутствуют критерии, позволяющие определить идентичность преобразованного объекта недвижимости, обосновывается возможность использования критерия неизменности внешних границ недвижимости. Также выявляются возможные пути решения вопроса о принадлежности преобразованного объекта недвижимости и вносится предложение по совершенствованию законодательства о приобретении права собственности.

Ключевые слова: недвижимость, тождество, реконструкция, самовольная постройка.

In the article the problem of identity of the immoral property arisen due to it"s reconstruction, refurbishment or reecuipment is analyzed. There are no criteria to determine the identity of the transformed property in the legislation and the court practice, so the criterion of unchanging boundaries is substantiated. Also the possible ways of dissolving the question of the belonging the transformed property are discovered and suggestion to change the property legislation is made.

Key words: immoral property, identity, reconstruction, illegal construction.

Недвижимые вещи, как и другие материальные предметы, могут подвергаться определенным изменениям. Объективные факторы (силы природы) в меньшей степени по сравнению с движимыми вещами влияют на земельные участки и прочно связанные с ними объекты («недвижимость по природе») в силу их изначальной непотребляемости, капитальности и большей износоустойчивости, но все же могут привести к утрате объектом недвижимости своего тождества и появлению нового объекта. Так, ещё в римском праве нашли нормативное выражение случаи возникновения права собственности в результате приращения земельного участка за счет намыва земли или отрыва части земли от одного участка и присоединения его к другому, изменения границ участков при изменении русла реки . Подобные правила существуют и в современном законодательстве ряда зарубежных государств , были и являются в настоящее время предметом обсуждения в по-

рядке совершенствования отечественного гражданского законодательства .

Тем не менее в большинстве случаев изменения недвижимости обусловлены деятельностью человека, являются результатом целенаправленных действий по строительству, ремонту, улучшению объекта недвижимости, а также действий, направленных на выделение или присоединение отдельных частей (движимых и недвижимых вещей) к недвижимому имуществу. Следствием подобных действий может быть утрата объектом недвижимости своего тождества.

В действующем законодательстве используются различные понятия для описания деятельности, направленной на изменение существующего объекта недвижимости -«реконструкция», «перепланировка», «переоборудование», «текущий» и «капитальный ремонт». При этом одно понятие может охватывать различные по своему характеру изменения вещи: например, переустройство

жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (ст. 25 ЖК).

В то же время в жилищном законодательстве отсутствуют критерии, позволяющие определить вид, характер и степень изменения, приводящего к исчезновению первоначального объекта недвижимости и появлению нового. Не решен этот вопрос и в главе 14 ГК РФ, где содержатся лишь несколько правил, регулирующих приобретение права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 218, ст. 219, ст. 222, п. 3 ст. 225) . Очевидно, что указанные нормы не охватывают всех возможных случаев, когда возникает вопрос о принадлежности объекта недвижимости в связи с его преобразованием.

Так, многие собственники осуществляют реконструкцию недвижимости, в результате чего меняются как физические характеристики объекта (площадь, этажность), так и юридические (назначение, вид имущества). Кроме того, на практике возникают ситуации, когда объект недвижимости, принадлежащий одному лицу, подвергается реконструкции другим лицом, при отсутствии договорных отношений с собственником исходного объекта. Во всех этих случаях возникает проблема поиска критериев, позволяющих провести границу между изменением недвижимой вещи, не приводящим к утрате тождества, и таким её преобразованием, когда первоначальный объект исчезает и появляется новый.

В случае реконструкции объекта недвижимости по воле самого собственника возникает вопрос о правовом основании признания права собственности на преобразованный объект. Если же утрата недвижимой вещью тождества является результатом действий другого лица, необходимо решить вопрос о принадлежности новой вещи. Несомненно, что от ответа на эти вопросы в конечном итоге зависит судьба виндикационного притязания в отношении преобразованной недвижимости.

В Градостроительном кодексе РФ «реконструкция» определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженер-

но-технического обеспечения (ст. 1) . Относя все указанные действия к изменению существующего объекта недвижимости (реконструкции), законодатель не определяет последствия такого изменения с точки зрения сохранения тождества вещи. В связи с очевидным пробелом в нормативном регулировании данного вопроса суды выносят решения по спорам, возникающим из-за реконструкции, опираясь на свои собственные представления о последствиях преобразования объекта недвижимости. Так, в одних случаях арбитражные суды придерживаются мнения, что любое изменение, охватываемое понятием реконструкции, приводит к созданию нового объекта недвижимости . В других же, наоборот, полагают, что в результате реконструкции не происходит возникновения новой недвижимости. Но всё же в большинстве дел судебные решения принимаются с учетом характера изменения объекта в процессе реконструкции.

Однако и здесь трудно говорить о каком-либо единообразии: для одних судебных органов изменение этажности сооружения (например, возведение дополнительного этажа) является основанием для вывода о прекращении права на реконструированный объект , для других - недостаточно для решения об утрате недвижимой вещью тождества . В то же время изменение площади или назначения объекта недвижимости, как правило, оценивается арбитражными судами как исчезновение первоначального объекта с прекращением права собственности на него .

Практика судов общей юрисдикции в этом вопросе также не отличается определенностью. Президиум Верховного Суда РФ, рассматривая вопрос о правомерности требований регистрирующих органов к гражданам о государственной регистрации права собственности на возведенные в установленном порядке пристройки, надстройки жилых домов, разъяснил, что в результате реконструкции возникает новый объект недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации в связи с изменением его размеров, планировки, площади . Исходя из данного разъяснения возможен вывод, что всякое изменение недвижимости приводит к утрате её тождества, что далеко небесспорно. Представляется, что позиция Верховного

Суда по вопросу о последствиях реконструкции требует более глубокого и развернутого обоснования.

Сознавая актуальность и практическую значимость решения данного вопроса, некоторые цивилисты предпринимают попытки поиска критериев, позволяющих определить, в каких случаях изменения недвижимости не влияют на её тождество, а в каких - приводят к исчезновению вещи и появлению нового объекта. В частности, М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева отмечают, что правовая оценка строительных работ зависит от их результата: происходит либо прекращение права на объект недвижимости и создание нового либо изменение объекта не приводит к прекращению права на него . А поскольку после осуществления строительных работ учетные параметры здания и помещения меняются, необходимо отражение этих изменений в ЕГРП. Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее по тексту - Правила) предусматривают возможность внесения изменений, не связанных с существенным изменением объекта, в частности при незначительной реконструкции объекта недвижимости. Но «незначительность» реконструкции понимается регистрирующими органами в различных регионах по-разному .

В связи с этим авторы предлагают использовать в качестве критерия установление факта создания нового объекта или изменение существующего. Установление этого факта связывается с удостоверением изменений органом технической инвентаризации, что, в свою очередь, является основанием внесения записей в ЕГРП. В то же время вид записи (характер регистрационного действия) предопределяется тем, был ли в результате строительных работ создан новый объект или только изменились характеристики существующей недвижимости. Создание нового объекта по сути отождествляется авторами с существенной реконструкцией; незначительная реконструкция приравнивается к изменению объекта, которое не требует погашения записи о праве собственности на данный объект и внесения записи о праве собственности на новый объект недвижимости .

Следует согласиться с М.Г. Пискуновой и Е.А. Киндеевой в оценке возможных по-

следствий реконструкции: действительно,

они могут выражаться как в утрате тождества первоначальным объектом недвижимости, так и в изменении его характеристик, не влияющих на тождество. Однако предлагаемый ими критерий не позволяет решить существующую проблему, поскольку основан на использовании оценочного понятия «значительная» или «незначительная реконструкция», которое само нуждается в предварительном толковании и установлении тех или иных критериев, позволяющих оценить характер реконструкции. Не случайно авторы отмечают отсутствие единства правоприменительной практики при определении степени значительности или незначительности реконструкции.

Видимо, осознав неудачность использованного в Правилах оценочного понятия, сравнительно недавно законодатель внес изменения в п. 67 Правил: понятие «незначительная реконструкция» было заменено на исчерпывающий перечень сведений об изменениях объекта недвижимости, которые не являются существенными. В настоящее время к ним относится изменение недвижимости в связи с реконструкцией и перепланировкой без изменения внешних границ объекта, а также изменение назначения объекта . Такой вариант решения вопроса о тождестве объекта недвижимости, когда оно сохраняется при неизменности внешних границ объекта, можно встретить и в юридической литературе. Так, Е. О. Трубачев, исследуя особенности нежилых помещений, приходит к выводу, что «любые перепланировки и изменения в пределах пространственных границ нежилых помещений не изменяют пространственной составляющей, которая и индивидуализирует помещение» .

Индивидуализация недвижимого имущества (кроме недвижимости «по закону») обеспечивается прежде всего за счет фиксации его пространственных границ. Так, в соответствии с Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подраздел об объекте недвижимости вносятся сведения о наименовании объекта, его местоположении, назначении, площади (п. 24 Правил, Приложение № 1 к Правилам). Именно местонахождение объекта, его адрес выступают

основным признаком, позволяющим отличать один объект недвижимости от другого . Стационарность недвижимости, неизменность её местоположения в силу привязки к земле создают возможность для кадастрового учета и учета прав на объекты недвижимости, а также сделок с ними. Следовательно, изменение внешних границ объекта в связи с реконструкцией (что проявляется в изменении общей площади здания, сооружения, в том числе за счет пристройки, надстройки), а также изменение его местоположения на земле следует рассматривать как исчезновение первоначального объекта и появление нового .

Это правило применимо и к помещениям (жилым и нежилым): перепланировка, переоборудование помещений предполагают изменение внутренней конфигурации (снос перегородки между комнатами, перенос дверных проемов и т. п.), но не изменяют местоположение квартиры внутри другого объекта недвижимости - многоквартирного дома или другого здания. Тогда как при соединении двух квартир или нежилых помещений в одно помещение происходит изменение внешних границ объекта недвижимости, что приводит к исчезновению первоначальных объектов и требует отражения в ЕГРП посредством погашения записи о праве собственности на исходные объекты и внесения записи о новой недвижимости. Таким образом, при решении споров, связанных с изменением недвижимого имущества в результате реконструкции, переоборудования, перепланировки или ремонтных работ, следует учитывать предложенный критерий неизменности внешних границ объекта недвижимости.

Что касается второго указанного в п. 67 Правил случая - изменения назначения объекта недвижимости, оценка этого изменения как несущественного, не требующего внесения записи о новом объекте, не в полной мере учитывает последствия подобного преобразования недвижимости. С одной стороны, при изменении назначения (например, переводе жилого помещения в нежилое) недвижимая вещь физически остается неизменной и существует в прежних пространственных границах. Но с другой стороны, меняются юридические характеристики объекта, изменяется его правовой режим. Как верно отме-

чает В.А. Лапач: «по завершении перевода жилого помещения в нежилое право собственности на жилое помещение не существует в том виде, в котором оно первоначально сформировалось в связи с глубоким изменением юридического режима объекта права, даже если по физическим свойствам оно остается прежним» . В связи с этим, по мнению автора, возникает концептуальная проблема, так как перевод (изменение назначения) не указан в законодательстве в качестве ни основания прекращения, ни возникновения права собственности. Всё это требует поиска нормативных решений, которые позволили бы упростить возникающие при изменении назначения помещения проблемы .

Нельзя не согласиться с В.А. Лапачем, что решение проблемы тождества недвижимости в связи с изменением её назначения, а точнее, указание на критерии, позволяющие определить наличие или утрату тождества, необходимо на законодательном уровне. И, думается, оно должно быть иным, чем закрепленный в Правилах ведения ЕГРП вариант. Ведь индивидуализация недвижимого имущества достигается не только за счет выявления и описания его физических характеристик (этажность, площадь застройки, год строительства, процент износа, конструктивные элементы зданий и сооружений) , но и за счет юридических признаков (кадастровый номер, назначение, отнесение к объектам культурного или исторического наследия) .

Наконец, следует принять во внимание, что функциональное назначение недвижимой вещи влияет на её правовой режим, в частности, режим эксплуатации, сохранения и распоряжения. Известно, что в силу предназначенности жилых помещений для проживания правомочия собственников и нанимателей имеют больше ограничений и в большей степени подвержены публичному контролю, чем аналогичные права владельцев нежилых объектов. А в отношении недвижимости, признанной объектом культурного наследия или историческим памятником, законных ограничений ещё больше .

Таким образом, несмотря на то, что при изменении назначения недвижимости естественные свойства не меняются, происходит юридическое преобразование объекта: на-

пример, вместо ранее существовавшего жилого помещения появляется другой объект -нежилое помещение, что с точки зрения юридических последствий равнозначно физической гибели объекта недвижимости. Такой подход, воплощенный в некоторых судебных решениях , следует признать единственно верным и нуждающимся в нормативном закреплении .

Законодательного решения требует ещё один вопрос - о принадлежности вновь возникшего объекта. Как уже отмечалось, в законе отсутствуют нормы, которые непосредственно регламентировали бы последствия преобразования объектов недвижимости, в результате чего появилась практика применения имеющихся норм о приобретении права собственности на недвижимость по аналогии. В частности, собственники, осуществившие реконструкцию здания или сооружения, в результате которой возник новый объект, нетождественный первоначальному,

предъявляют иски о признании права собственности на результат реконструкции на основании ст. 222 ГК РФ. При этом многие суды не только признают возможность подобных исков, но непосредственно ссылаются в решениях о признании права собственности на нормы о самовольной постройке .

Тем не менее практику распространения норм о самовольной постройке на случаи реконструкции уже существующей недвижимости нельзя назвать устоявшейся: встречаются судебные решения об отказе в иске в связи с тем, что реконструкция здания не является созданием недвижимого имущества, следовательно, отсутствуют основания для признания спорного объекта самовольной постройкой . В этом случае арбитражные суды исходят из буквального толкования правил ст. 222 ГК, полагая, что реконструкция недвижимости и создание объекта - нетождественные понятия; объект, претерпевший архитектурно-строительные изменения, не может являться самовольной постройкой, права на которые могут быть легализованы в порядке ст. 222 ГК РФ .

Нормы указанной статьи предусматривают возможность приобретения права собственности на объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для строительства, либо с нарушением по-

рядка ведения строительной деятельности (отсутствие разрешения на строительство, существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил). Учитывая цели введения данных правил - определение правовой судьбы объекта недвижимости, появившегося в результате не соответствующей закону строительной деятельности, что не позволяет осуществить ввод постройки в эксплуатацию, - следует признать, что ст. 222 ГК распространяется лишь на случаи первоначального создания рукотворной недвижимости и не охватывают последующее преобразование зданий и сооружений.

В этом смысле соответствующим закону является выраженная в одном из решений Федерального арбитражного суда ЗападноСибирского округа по иску о признании права собственности на результат реконструкции позиция: «из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости (курсив мой. - С.К.) в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель» .

В то же время очевидна причина появления в судебно-арбитражной практике другого подхода, распространяющего действие норм о самовольной постройке на случаи реконструкции ранее созданного объекта недвижимости. Имеющийся пробел в правовом регулировании последствий преобразования недвижимого имущества вынуждает суды применять правила, изначально рассчитанные на регламентацию совершенно другой ситуации. Такой «выход» из положения нельзя признать удачным ни с теоретической точки зрения (невозможность расширительного толкования норм о самовольной постройке), ни с точки зрения практических последствий. Ведь истцу, намеренному получить решение суда о признании права собственности, необходимо представить доказательства наличия права собственности или

иного вещного права на земельный участок, а также доказать отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц в случае сохранения постройки. При отсутствии таких доказательств, т. е. при отсутствии условий для признания права собственности, самовольная постройка не становится объектом права собственности и подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК). Получается, что недоказанность указанных фактов должна с необходимостью приводить к сносу преобразованного объекта недвижимости, что явно не соответствует намерениям истца и последствиям нарушения законодательства при осуществлении реконструкции здания или сооружения, тем более если при его строительстве (первоначальном возведении) все необходимые требования были соблюдены.

Таким образом, единственно возможное решение данного вопроса связано с ликвидацией обнаружившегося пробела в законодательстве посредством введения нормы, регламентирующей последствия «самовольной» реконструкции уже существующего объекта недвижимости. К сожалению, разработчики Концепции совершенствования гражданского законодательства, усматривая необходимость внесения изменений в ст. 222 ГК , не предлагают каких-либо вариантов решения обозначенной проблемы. Между тем вполне логично было бы введение правила, определяющего условия признания права на созданный в результате реконструкции объект недвижимости, одновременно с изменением норм ст. 222 ГК .

1. Б. 41, 1. 7.

2. См., напр., ст. 573-574 ФГК, ст. 971, 973 ГК Квебека, ст. 132 Закона о вещном праве Эстонии, ст. 960-967 ГК Латвии.

3. Ранее предложения о приобретении права собственности на результат естественного приращения недвижимости содержались в ст. 769-772 проекта Гражданского уложения, в настоящее время - в Концепции развития гражданского законодательства о вещных правах, где предлагается дополнить главу о приобретении права собственности нормой о том, что собственником естественного приращения прибрежного земельного участка становится собственник участка, площадь которого увеличилась вследствие намыва (наноса) грунта, отрыва части грунта или изменения русла реки (п. 3.10 проекта Концепции

развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 132).

4. Следует отметить, что возможность появления нового объекта в случае реконструкции прямо признается разработчиками концепции совершенствования законодательства о вещном праве, но лишь в отношении одного из видов недвижимости - помещения. В связи с возникновением нового помещения право собственности на него возникает с момента государственной регистрации этого права, а право собственности на прежние помещения прекращается (п. 3.14 Концепции). К сожалению, авторы предложений по совершенствованию Гражданского кодекса не распространили данное правило на ситуацию реконструкции здания или сооружения в целом, а также не определили, когда реконструкция недвижимости приводит к появлению нового объекта.

2005. - № 1. - Ст. 16.

6. См., напр.: Постановление ФАС Поволжского округа от 26 янв. 2006 г. по делу № А55-2046/04-35 // СПС «КонсультантПлюс».

7. См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 20 ноября 2007 г. № А06-924/2-9/06; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01 ноября 1999 г. № Ф08-2316/1999 // СПС «КонсультантПлюс».

8. См.: Постановление ФАС Уральского округа от 10 янв. 2007 г. № Ф09-11594/06/С6 // СПС «КонсультантПлюс».

9. См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05 июня 2006 г. № Ф04-3290/2006; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07 июня 2005 г. № Ф04-2506/2005; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02 ноября 2001 г. № А38-9/168-01 // СПС «КонсультантПлюс».

10. См.: Киминчижи Е. Н. Самовольная реконструкция объектов жилищного фонда // Семейное и жилищное право. - 2008. - № 3. - С. 24.

11. См.: Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Реконструкция и перепланировка: особенности регистрации и технического учета // СПС «Кон-сультантПлюс».

12. Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

13. См.: Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Реконструкция и перепланировка: особенности регистрации и технического учета // СПС «Кон-сультантПлюс».

14. См.: Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Там же.

15. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений в Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 ноября 2006 г. № 710 // СЗ РФ. - 2006. - № 48. - Ст. 5038.

16. Трубачев Е. О. Нежилое помещение как единство материальной и пространственной составляющих // Актуальные проблемы укрепления российской государственности: сб. статей. - Ч. 39 / ред. Б. Л. Хаскельберг,

B. М. Лебедев, Г. Л. Осокина. - Томск, 2008.

С. 50-51; Его же. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданско-правовой аспект) : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Томск, 2009. - С. 9.

17. Как указывал К.П. Победоносцев, «. недвижимое (имущество), привязанное к земле, по природе своей сохраняет своё местоположение» (см.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.

М. : Статут, 2004. - С. 91).

18. В связи с этим вызывает недоумение утверждение С.А. Степанова, который полагает, что при разборке бревенчатого строения и новой сборке вторично «появляется» новый объект недвижимости либо первоначальный объект продолжает свое юридическое существование, даже отсутствуя физически (см.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М. : Статут, 2004. -

C. 49). В данном случае при возведении строения на прежнем месте в прежних пространственных границах тождество с первоначальным объектом сохраняется, и потому говорить о появлении нового объекта нельзя. Если же строение возводят с отступлением от прежних границ, например, на другом земельном участке или с изменением первоначальной площади, решение будет противоположным - прежний объект исчезает и появляется новая недвижимость, права на которую подлежат государственной регистрации.

19. См.: Лапач В. А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. - 2006. - № 8. - С. 22.

20. Лапач В. А. Указ. соч.

21. Пункт 18 Правил ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 8 сент. 2006 г. № 268 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2006. - № 44.

22. См. раздел III Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

23. См. ст. 47-56 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 78-ФЗ // СЗ РФ. - 2002. - № 26.

24. См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02 ноября 2001 г. № А38-9/168-01; Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 20 января 2000 г. № Ф04/199-948/А45/99; Постановление ФАС Московского округа от 06 апреля 2006 г., 30 апреля 2006 г. № КГ-А40/2852-06-П // СПС «КонсультантПлюс».

25. Мнение о непосредственном влиянии назначения объекта на его тождество высказывается и другими авторами. Так, К.И. Скловский полагает, что изменение назначения приводит к утрате объектом идентичности, хотя и не приводит каких-либо аргументов в обоснование этого утверждения (см.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. - 4-е изд., перераб., доп. - М. : Статут, 2008. - С. 908).

26. См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 марта 2007 г. № А43-3346/2006-17-47; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02 июня 2008 г. № А33-13217/07-Ф02-2233/08; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31 июля 2007 г. № Ф03-А73/07-11705; Постановление ФАС Московского округа от 24 июля 2008 г. № КГ-А40/6263-08; Постановление ФАС Московского округа от 24 июля 2007 г. № КГ-А40/6889-07; Постановление ФАС Поволжского округа от 19 февраля 2008 г. по делу № А493002/2007; Постановление ФАС Поволжского округа от 20 августа 2007 г. по делу № А55-17297/06; Постановление ФАС Поволжского округа от 10 июля 2007 г. по делу № А55-18533/2006-15 // СПС «КонсультантПлюс».

27. См.: Постановление ФАС Западно-Сибирско-

го округа от 11 авг. 2008 г. № Ф04-4965/2008 (9784-А27-44); Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 26 мая 2008 г. № Ф04-3227/2008 (5528-А45-38); Постановление

ФАС Западно-Сибирского округа от 29 ноября 2007 г. № Ф04-7406/2007 (39499-А45-39) // СПС «КонсультантПлюс».

28. См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 авг. 2008 г. № Ф04-4965/2008 (9784-А27-44) // СПС «КонсультантПлюс».

29. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 авг. 2008 г. № Ф04-4965/2008 (9784-А27-44) // СПС «КонсультантПлюс».

30. См.: п. 3.6 проекта Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2009. -№ 4. - С. 130-131.

31. Критика существующего в судебной практике подхода к последствиям самовольной реконструкции и предложения по решению проблемы содержится в статье: Малета С.В., Малета С.Е. Последствия самовольной реконструкции объектов недвижимости // Российская юстиция. - 2005. - № 7. - С. 45-47.

Интервью номера:

В.Ф. Яковлев. Российская система права: проблемы и достижения

ТЕМА НОМЕРА: ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

И.А. Дроздов. Понятие жилого помещения

В.А. Лапач. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы

О.Н. Напольская. Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья

А.А. Маковская. Предмет регулирования и действие во времени закона о долевом строительстве

О.Г. Алексеева. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка

В.А. Алексеев. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества

Д.Е. Осипов, А.О. Рыбалов. Приобретение доли в праве собственности на жилой дом по давности владения

Е.В. Юрченко. Об изменении договора социального найма жилого помещения

С.В. Стрембелев. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом

Е.В. Садовникова. Некоторые вопросы судебной практики по жилищным спорам

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

Ю.А. Тарасенко. К вопросу об изменении модели договора

Е.Н. Пашкова. Оборот наркотиков: некоторые проблемы применения административно-правовых мер к юридическим лицам

В.Н. Ямпольский. Анализ основных изменений трудового законодательства

М.Л. Скуратовский. Концепция совершенствования правового регулирования системы подготовки дел к судебному разбирательству в арбитражном процессе

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ

А.Д. Рудоквас, Г.С. Васильев. Правовой режим товара при хранении с обезличением

Заказ документов БТИ от 5 000 рублей.

Остальные расценки, на оказываемые нами виды услуг, в разделе "Цены"

Перепрофилирование помещений – обычная практика на рынке недвижимости Москвы. Гипермаркет открывается на месте пустующих мастерских, отделение банка въезжает в заброшенный склад, офис появляется вместо парикмахерской.

Одно дело, когда вместо одного магазина открылся другой, но если изменилось назначение помещения, такая процедура потребует согласования в городской администрации.

Что такое профиль помещения?

Понятие функционального назначения закреплено постановлением правительства РФ № 219 от 18 февраля 1998 года. Согласно этому законодательному акту, в Едином государственном реестре прав должно указываться назначение объекта. Оно может быть торговым, административным, культурно-бытовым, производственным, складским.

Чтобы узнать профиль недвижимости, собственнику достаточно обратиться в БТИ. Арендатору в этом случае потребуется оформленное согласие собственника. По запросу БТИ выдает экспликацию здания с указанием профиля расположенных в нем помещений.

Как изменить целевое назначение нежилого помещения

Как осуществляется изменение функционального назначения нежилого помещения? На практике с этой процедурой зачастую связана необходимость капитального переоборудования объекта.

Для гостиниц, ресторанов, оздоровительных центров существуют определенные санитарные и эксплуатационные нормы, и, например, пустующий производственный цех не может соответствовать им без перепланировки.

Для этого разрабатывается проектная документация. Проект должен пройти согласование в следующих уполномоченных организациях:

Архитектурно-планировочное управление;
Роспотребнадзор;
Пожнадзор;
Москомнаследия.

Точный перечень организаций зависит от конкретного случая.

Изменение целевого назначения нежилого помещения в Москве

Если проектная документация согласована, к проекту заявитель прилагает следующий пакет документов:

договор аренды либо документы, подтверждающие собственность;
техпаспорт, экспликацию и поэтажный план;
справки об отсутствии коммунальных задолженностей;
справку о техническом состоянии недвижимости и инвентарной стоимости.

Эти документы подаются в Департамент потребительского рынка и услуг. Решение о перепрофилировании или отказе принимается Префектурой округа.

Перепрофилирование нежилого помещения

Если вас интересует вопрос, как изменить функциональное назначение нежилого помещения в Москве, обращайтесь в нашу компанию!

Работаем по всем административным округам города.

Оказываем услуги по смене профиля, переводу квартир из жилого фонда в нежилой, согласованию проектной документации.

Цена наших услуг – это сэкономленные время и силы заказчика, а также гарантия успешного преодоления всех бюрократических препятствий.

Звоните нам или связывайтесь через онлайн-форму на сайте!

Независимо от статуса нашего дома, здания или помещения бывают такие ситуации, когда нам необходимо изменить его целевое назначение, и происходит это довольно часто. Но из-за сложности процедуры далеко не каждый хочет этим заниматься. Хотя, если следовать определенным инструкциям и правилам, возможно все сделать быстро, и тогда вид дома будет полностью изменен. Особенно актуально это для нежилых помещений, которые выполняют свои функциональные особенности не до конца.

Суть понятий

Изначально необходимо разобраться, что существует только два вида зданий и помещений согласно целевому назначению, функциональному значению и использованию. Это жилые и нежилые постройки.

Жилые дома характеризуются тем, что относятся к недвижимому имуществу жилого фонда, признаны пригодными для проживания людей, изолированы и не могут использоваться для коммерции.

А вот нежилые помещения существует как раз таки для того, чтобы размещать в них определенный вид бизнеса и предпринимательства. Хотя они также относятся к изолированному недвижимому имуществу. Просто комиссия по эксплуатации никогда не позволит там жить людям, так как нет необходимых коммуникаций.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы решитесь изменить вид вашего задания или дома, то стоит понимать, что произойдёт это только после того, как ваш вопрос будет рассмотрен особой комиссий, проведут расчет перевода в нежилой фонд, и будут зарегистрированы новые права собственности.

Кроме того, органами, которые решают данный вопрос, считаются не местные власти, а определенная комиссия по имущественной политике города и района.

Перевод помещения в нежилой фонд

Существуют определенные условия, при которых жилое помещение можно провести в нежилой фонд и изменить его целевое и функциональное назначение, и это:

Отсутствие прописанных граждан в квартире;
Отсутствие обременений и арестов, кредитов, ипотек, долгов;
Проведение процедуры исключительно собственниками жилья;
Квартиры сверху не должны быть жилыми, а само помещение должно находиться на первом этаже. Допускается, когда объекты сверху принадлежат одному и тому же человеку;
Отсутствие статуса аварийного дома или такого, что стоит в очереди на капитальный ремонт.

Хотя важно и то, чтобы в дальнейшем владелец смог оборудовать отдельный вход и отключить некоторые виды общественных коммуникаций.

Необходимые документы

Из документов, которые могут вам понадобиться для решения подобного вопроса, можно выделить такие:

Заявление заявителя, написанное от руки в свободной форме;
Свидетельство о праве собственности или другой правоустанавливающий документ;
План и техническая выписка из БТИ;
Проект здания и дома после проведения перепланировки с указанными там будущими характеристиками, именем инженера и лицензией на строительство.

Как дальше будут развиваться события?

После передачи документов в соответствующий орган, вам должны выдать справку с указанием даты приема. Не позднее, чем через 45 дней будет принято решение по вашему вопросу. Ответ вам сообщат через заказное письмо через три рабочих дня после этого. Только по результатам положительного решения можно приступать к регистрации документов в Росреестре или другом уполномоченном органе. Если же письмо содержало указания сначала провести переустройство помещения и изменить его целевое назначение более масштабно, то это выполняется в первую очередь.

Случаи отказа бывают редко, но все же случаются из-за таких недочетов:
Был собран не полный пакет документов;
Документы были переданы в не тот исполнительный орган;
Проект перепланировки не соответствует нормам закона;
Не выполняются условия, описанные в ответе.

А вот если вы ждете ответа уже более полутора месяца, то смело обращайтесь в суд, потому что это совершенно незаконно.

Нежилое помещение в фонд жилого

Все чаще стали возникать случаи, когда именно нежилые помещения переводятся в фонд жилых, так как наибольшее распространение сейчас набирают квартиры-студии, квартиры-галереи и подобное. Но изменить целевое назначение здания не так уж и легко.

Ведь к обычным квартирам описан целый список обязательных условий, таких как:

Технические характеристики и несущие конструкции должны находиться в полной исправности, соответствовать определенным нормам и быть признанными пригодными санитарными и техническими органами;
Само жилое здание должно находиться в обычном жилом районе с развитой инфраструктурой;
В нежилых помещениях должны быть возможности для проведения основных бытовых коммуникаций;
Размеры окон, дверей и прочих отверстий должны соответствовать нормам и не угрожать безопасности граждан.

При условии, что ваше нежилое здание или помещение соответствует вышеуказанным требованиям, вы можете приступать к сбору документов и началу процесса изменения статуса объекта через межведомственные комиссии.

Какие нужны документы?

Из документов, которые могут вам потребоваться для этого, стоит выделить следующие:

Заявление собственника объекта недвижимости;
Технический и кадастровый паспорт, не говоря уже о других информационных и технических свидетельствах;
План здания;
Свидетельства о праве собственности или другие правоустанавливающие документы;
Проект перепланировки помещения, который ранее был утвержден в архитектурном бюро.

Суть процедуры

Как и в ситуациях с жилым помещением, после подачи документов пройдет не более 45 дней, и вы получите ответ. Если он будет положительным, то вы сможете начинать ремонт вашего здания и внесение изменений. По окончанию перепланировки нужно пройти комиссию, которая выдаст заключение о возможности эксплуатации, соответствующая пометка будет внесена в БТИ.

И, конечно же, придется пройти процедуру изменения прав собственности через Росреестр или МФЦ.

Бывает и такое, что перепланируют не только нежилые помещения, а еще и чердаки, заводские или складские помещения под крупные апартаменты. Тогда потребуется пройти данную процедуру полностью. Но для таких преобразований потребуется много денег и сил, к тому же не каждая строительная компания сможет разработать хороший проект, который одобрит жилищный комитет.

При необходимости вы можете обратиться за помощью к фирмам посредникам, но такая услуга будет стоить еще больше, ведь тогда вы снимаете с себя самую трудную работу и экономите время.

Помните о том, что невозможно будет провести никакие преобразования без согласования с соседями и другими владельцами квартир и помещений.

Особенно, если при этом будут затронуты общие коммуникации. Если же вы используете только ваше личное пространство, то такое согласие вам не потребуется.

Несомненно, весь процесс отнимет у вас массу сил, потому что обойти придется ни одну инспекцию, и при неправильно оформленных документах или плохом плане, вы не добьетесь положительного ответа очень долго. Но если вы подойдете к этому вопросу ответственно, то уже очень скоро функциональное назначение вашего здания будет изменено на то, что вам необходимо.