Contrato de compra y venta de apartamentos completado Hipoteca Sberbank. ¿Cómo redactar correctamente un contrato de compraventa de un piso con hipoteca? Requisitos de documentos y otros matices importantes.

Fecha de: 27.02.2024

Se regulan el procedimiento y condiciones para la celebración de un contrato de compraventa de un apartamento con hipoteca. Ley Federal No. 102-FZ de 16 de julio de 1998 “ » . La misma ley regula los derechos y obligaciones de las partes en virtud del contrato. Además, las condiciones para la celebración de un contrato de compraventa de inmuebles se establecen en.

Características de la preparación de documentos.

Características del acuerdo

Un contrato de hipoteca debe celebrarse por escrito y está sujeto a registro estatal.

¡Importante! El incumplimiento de las normas sobre el registro estatal obligatorio del contrato conlleva su nulidad. Tal acuerdo se considera nulo.

El acuerdo se considera concluido desde el momento de su registro estatal -.

Las reglas previstas para el pago de bienes adquiridos a crédito se aplican al contrato de hipoteca, es decir, el pago de intereses por parte del comprador en caso de incumplimiento de sus obligaciones de pago de los bienes. Los intereses se calculan de acuerdo con las normas que prevén la responsabilidad por incumplimiento de una obligación dineraria.

En caso de incumplimiento por parte del comprador de las condiciones de pago de las obligaciones, el vendedor podrá exigir el reembolso total del importe del préstamo otorgado a plazos.

4.1.3. El día de recepción de los fondos del COMPRADOR, se acuerda proporcionar documentos que confirmen la recepción de los fondos especificados del COMPRADOR.

(Las obligaciones del VENDEDOR especificadas en los párrafos pueden modificarse según la práctica predominante en la región con respecto al momento de la transferencia del apartamento y la provisión de documentos que confirmen el pago).

4.2. El VENDEDOR tiene derecho:

4.2.1. Exigir la rescisión de este Acuerdo en caso de no recibir los fondos especificados en , - dentro de los _______ días [Período máximo - 15 (quince) días], contados a partir de la fecha de firma de este Acuerdo;

4.2.2. Retener el APARTAMENTO en venta para que no pase a posesión del COMPRADOR hasta que se realice el pago total.

4.3. El COMPRADOR se compromete:

4.3.1. Pagar el APARTAMENTO adquirido al precio indicado en, de acuerdo con las condiciones descritas en el apartado 3 de este Acuerdo.

4.3.2. Aceptar la posesión del APARTAMENTO comprado al VENDEDOR después de su efectiva recepción.

5. Duración del contrato y demás condiciones.

5.1. Este Acuerdo entra en vigor (se considera concluido) a partir de la fecha de su registro estatal (según lo entienden las partes).

5.5. El riesgo de pérdida accidental o daño accidental de la cosa hipotecada después de la transferencia del APARTAMENTO al COMPRADOR corre a cargo del COMPRADOR.

5.6. COMPRADOR (m.b. VENDEDOR, o en acciones con el VENDEDOR) paga todos los costos asociados con el registro estatal de este Acuerdo, el registro estatal de la transferencia de propiedad del APARTAMENTO al COMPRADOR con la carga del APARTAMENTO con una hipoteca por fuerza de ley y la emisión de la hipoteca al PRESTAMISTA.

5.7. En caso de cumplimiento parcial de la obligación garantizada por la hipoteca, la hipoteca con fuerza de ley sobre el APARTAMENTO se retiene en su monto original hasta que el COMPRADOR cumpla íntegramente con sus obligaciones derivadas del Contrato de Préstamo y del Contrato de Préstamo para Vivienda Dirigida.

5.8. Las partes de este Acuerdo confirman que no están privadas de capacidad jurídica, no se encuentran bajo tutela o tutela, no padecen enfermedades que les impidan comprender la esencia del Acuerdo y que no existen circunstancias que las obliguen a celebrar el Acuerdo el condiciones extremadamente desfavorables para ellos mismos.

5.9. El VENDEDOR por la presente notifica al COMPRADOR que a la fecha de firma del presente Acuerdo en el APARTAMENTO:

a) las siguientes personas residen y están registradas en su lugar de residencia: ___________________________

Gramo. _____________________________,

El cual se dará de baja y el APARTAMENTO quedará liberado dentro de los ___ días siguientes a la fecha de _________________

(Si nadie está registrado en el Apartamento y/o no tiene intención de vivir, entonces en este párrafo sólo se indica esta información. Si alguien vive y debe desalojar el apartamento, entonces se indica el período en el que se debe desalojar el Apartamento, con se establezcan las consecuencias del incumplimiento de este requisito).

5.10. En todos los demás aspectos que no estén expresamente previstos en este Acuerdo, las Partes se guían por la legislación vigente de la Federación de Rusia.

5.11. Este Acuerdo se redacta y firma en ____ copias de igual fuerza legal, una para el organismo que registra los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos, y una copia para cada una de las partes.

. Al mismo tiempo, al ser líder en la venta de productos hipotecarios, la institución brinda a sus prestatarios la oportunidad de vender la propiedad que tiene pignorada. Hay varias formas de realizar este tipo de transacciones.

Vender un apartamento con hipoteca de Sberbank

La primera opción para vender una propiedad hipotecada es realizar la transacción usted mismo. El propio prestatario se ocupa de cuestiones relacionadas con la búsqueda de un comprador, la redacción del contrato y los documentos necesarios, etc. Con esta opción, es posible vender la propiedad al comprador que tiene en la mano una cantidad igual al costo total de la propiedad.

El segundo es permitir que el banco se ocupe de la cuestión de la venta del apartamento. El propio prestamista buscará comprador, acompañará y controlará el proceso y la legalidad de la transacción. Esta opción tiene la ventaja de que ofrece la posibilidad de vender hipotecas en dos direcciones:

por el costo total de la propiedad (si el comprador tiene la cantidad requerida);
reinscripción de la hipoteca (si el comprador no dispone de los fondos necesarios). Con esta opción, el prestatario recibirá parte de los fondos restantes tras deducir el importe de la deuda hipotecaria. El comprador comenzará a pagar el resto del coste de la vivienda al prestamista como nuevo prestatario.

Independientemente del camino que tome el propietario, el proceso de venta de una propiedad hipotecada se puede describir pasando por las siguientes etapas:

Acordar con el prestamista la posibilidad de venta.
Busque un comprador potencial.
Aclarar con el prestamista el monto exacto de la deuda del préstamo (a la fecha de la transacción).
Celebración entre las partes de un acuerdo de intenciones en forma de acuerdo preliminar de compraventa de una hipoteca de Sberbank. Lo más probable es que en 2016 no se realicen cambios en el procedimiento de conclusión ni en el contenido de este documento. El prestatario podrá obtener una muestra del mismo en la sucursal de la institución bancaria donde se emitió la hipoteca.
Pago por parte del comprador al prestatario/prestamista del importe del anticipo acordado (pago inicial). El saldo positivo restante (la diferencia entre el monto de la deuda y el precio de transacción acordado) se deposita en una caja de depósito.
El reembolso total por parte del prestatario de sus obligaciones hipotecarias. El prestamista emite un certificado de cierre del préstamo y una hipoteca sobre la propiedad.
Eliminación de gravámenes sobre la vivienda / obtención de un extracto de la cámara de registro (USRP).
Celebrar el contrato principal de compraventa, registrar la propiedad del nuevo propietario / obtener un extracto para el nuevo propietario del Registro Unificado del Estado. Después de esto, el vendedor-prestatario recibe un saldo positivo de fondos para la transacción, ubicado en la celda de depósito.

Contrato de compraventa de hipoteca de Sberbank: condiciones obligatorias del documento preliminar y principal

La estructura del contrato incluye necesariamente los siguientes elementos/apartados:

datos identificativos de las partes que intervienen en la transacción (pasaporte/NIF/registro/residencia real);
características completas de la propiedad (área/dirección, etc.);
información sobre documentos que confirman la propiedad de la propiedad.

Para documentos preliminares:

información sobre el titular de la prenda/hipoteca;
el coste total del objeto de venta y métodos de cálculo;
plazos de ejecución y métodos de transferencia de propiedad. Para un acuerdo preliminar: una fecha claramente establecida para concluir el principal;
firmas y datos de las partes.

Los documentos entran en vigor desde el momento en que son firmados por las partes. El acuerdo principal está sujeto a registro estatal.

Sberbank: términos y requisitos de los programas.

Con tal venta, además del vendedor y el comprador, en el procedimiento de transacción aparece un tercero interesado: el banco, que posteriormente se convertirá en el propietario de la hipoteca del apartamento. Por lo tanto, la institución establece ciertas condiciones y requisitos para la propiedad en sí. Los principales:

la depreciación del edificio (en el que se encuentra el apartamento) no supera el 60%, la presencia de una base de capital. El edificio no pertenece a las siguientes categorías: ruinoso, sujeto a reparaciones importantes/reconstrucción/demolición;
cumplimiento del apartamento con todas las normas sanitarias/técnicas. Disponibilidad de comunicaciones conectadas: gas/electricidad/agua/calefacción/alcantarillado;
pleno cumplimiento del plan BTI (todas las remodelaciones se muestran en el diagrama y están legalizadas);
tiene máxima liquidez;
no tiene gravámenes/reclamaciones de terceros.

Los términos del programa "bienes raíces rurales" le permiten comprar un terreno con una hipoteca de Sberbank. La venta de parcelas también deberá formalizarse según los modelos de acuerdos que ofrece el banco.

El proceso de venta de bienes inmuebles a través de una hipoteca se puede describir a grandes rasgos pasando por las siguientes etapas:

Aprobación de la solicitud de préstamo del comprador.
Recopilación y preparación de toda la documentación necesaria: título (certificado de registro estatal / confirmación de propiedad), técnico (pasaporte técnico / plano del edificio / acta de aceptación de la casa en funcionamiento, etc.). Además, documentos que acrediten la ausencia de restricciones a la venta: extractos del Registro Unificado del Estado / registro de la vivienda / cuenta personal / consentimiento de los copropietarios, etc. En esta etapa, el comprador también debe solicitar y realizar una tasación del apartamento.
Verificación de los documentos proporcionados por el banco (vendedor y propiedad), obteniendo la aprobación.
Celebrar un acuerdo preliminar y pagar el anticipo.
Ejecución de un contrato de préstamo por parte del comprador.
Conclusión del contrato principal de compraventa y su registro estatal. Como resultado, el comprador recibe un certificado de propiedad y el vendedor tiene acceso a los fondos de la transacción.

Los precios inmobiliarios son tan altos que la mayoría de las familias sólo pueden conseguir un techo sobre sus cabezas con una hipoteca, porque sus propios fondos son suficientes, en el mejor de los casos, para el pago inicial. Y aquí Sberbank está a la vanguardia. Sin embargo, para obtener un préstamo hipotecario, deberá presentar una determinada lista de documentos legales a la institución financiera. Incluyendo el contrato de compraventa de un apartamento con hipoteca de Sberbank, del cual hay una muestra para 2019 disponible en el sitio web de la institución.

Cómo conseguir una hipoteca para comprar un inmueble

A continuación veremos qué es un contrato de compra y venta de apartamentos y los matices de su elaboración bajo una hipoteca de Sberbank. Pero necesitas entender.

En 2019, la institución financiera permite la compra de inmuebles residenciales en ambos mercados inmobiliarios. Al comprar espacio habitable en un edificio en construcción, se firma un contrato de compraventa a través de una hipoteca de Sberbank utilizando un formulario de muestra (que se puede descargar a continuación). Luego, el prestatario realiza un pago por adelantado a la cuenta del vendedor y el banco acreedor suma la cantidad faltante. El procedimiento es sencillo, por lo que te llevará poco tiempo.

Si compra una vivienda prefabricada, la operación será más compleja y prolongada.

Las etapas son las siguientes:

se envía al banco una solicitud según la muestra con los documentos requeridos;
tras la aprobación (hasta 5 días hábiles), el prestatario comienza a buscar un apartamento (esto se puede hacer con anticipación);
se proporciona al prestamista la información necesaria sobre el objeto seleccionado;
se realiza una tasación del inmueble, la cual es pagada por el comprador;
entre las partes se firma un anteproyecto de acuerdo para la compra y venta de un apartamento bajo una hipoteca de Sberbank;
se entregan al prestamista los documentos legales del apartamento y se concluye un contrato de hipoteca según el modelo, con una decisión sobre las condiciones del préstamo;
el contrato principal para la compra y venta de un apartamento se redacta mediante una hipoteca de Sberbank;
El prestatario formaliza la propiedad de la vivienda adquirida.

Hasta que el prestatario realice el último pago mensual, la propiedad permanecerá bajo gravamen.

Proyecto de acuerdo sobre la hipoteca de Sberbank

Si el comprador, habiendo elegido una propiedad inmobiliaria en 2019, discute verbalmente todos los matices de la transacción con el vendedor, dicho acuerdo no tendrá fuerza legal. Y esto puede generar ciertas dificultades. Por ejemplo, un apartamento se venderá con anticipación, la parte vendedora podrá cambiar el acuerdo oral, etc. Para evitar tales situaciones, se requieren apartamentos con una hipoteca de Sberbank. Un acuerdo escrito según el modelo es garantía de continuación de la operación.

Tenga en cuenta que puede descargar el contrato de compraventa de hipotecas en el sitio web de Sberbank.

Al prestatario, una vez recibido el visto bueno del prestamista, le queda un plazo determinado para buscar un apartamento y presentar los documentos legales de la vivienda adquirida. Si la vivienda seleccionada se vende a otro comprador, el prestatario tendrá que buscar una nueva propiedad residencial. Cuando transcurra el tiempo asignado, la transacción se considerará terminada. Esto no sucederá si existe un contrato firmado por ambas partes.

Como resultado, este acuerdo se convertirá en la base para la firma del principal acuerdo de compraventa de la hipoteca de Sberbank.

Disposiciones básicas

El contrato de compraventa mediante hipoteca de Sberbank entre el comprador y el vendedor se concluye por escrito para dejar constancia de su acuerdo en:

valor inmobiliario;
método de pago;
transferencia de fondos.

Un contrato de compraventa mediante una hipoteca de Sberbank entra en vigor tan pronto como el comprador y el vendedor lo firman.

Llenado de muestra

Existen ciertos requisitos para la ejecución de un acuerdo en 2019:

información confiable sobre las partes que firman el acuerdo, porque habrá una auditoría por parte de agencias gubernamentales;
debe haber información sobre el metraje del objeto comprado y su dirección;
se indica el precio de la propiedad;
se ingresa el procedimiento de cálculo;
el acuerdo debe contener el método de transferencia del inmueble y términos específicos.

Se proporciona un modelo de contrato de compraventa de una hipoteca de Sberbank, por lo que no debería haber problemas para completar el documento.

Anteproyecto de acuerdo para la compraventa de un apartamento con hipoteca

Descargue un modelo de contrato de compra y venta 2019

Programas hipotecarios de Sberbank

En 2019, la entidad financiera ofrece a sus clientes diferentes opciones hipotecarias:

Con apoyo del gobierno. Hasta 8 millones de rublos. Se puede obtener a una tasa mínima del 11,4% por un plazo de 30 años si se paga un anticipo del 20% del costo de la vivienda. Se emiten fondos para la compra de viviendas en ambos mercados inmobiliarios;
Para vivienda secundaria. Desde 0,3 millones de rublos. puede obtener una tasa mínima del 8,6% por un plazo de 30 años si paga un anticipo del 20% del costo de la vivienda;
Para viviendas en construcción. Hasta 15 millones de rublos. puedes obtenerlo a una tasa mínima del 7,4% por un plazo de 30 años si pagas un anticipo del 15% del costo de la vivienda;
Del MSC. Desde 0,3 millones de rublos. Se puede obtener a una tasa mínima del 12,5% a un plazo de 30 años si se paga el 20% por adelantado. Se permite sustituir el anticipo por capital de maternidad;
Militar. El préstamo se concede al personal militar que solicita vivienda de conformidad con la ley. Hasta 1,9 millones de rublos. Se puede obtener a una tasa del 9,5% a un plazo de 15 años. En comparación con programas anteriores, la duración del préstamo se ha reducido a la mitad. Se está redactando un contrato de compraventa de una hipoteca militar de Sberbank.

Conclusión

Al concluir un acuerdo para la compraventa de un apartamento bajo una hipoteca de Sberbank, y utilizando la muestra de 2019, le recomendamos que estudie este documento en detalle, y es mejor contactar a un abogado en esta área para evitar la aparición de negativos. situaciones.

Al elegir una institución para una hipoteca, el cliente analiza muchas opciones y elige la más óptima para él.

Factores que tendrá un impacto positivo para tomar la decisión de contactar a Sberbank:

no hay requisitos elevados para un apartamento: puede comprar cualquier vivienda en cualquier casa;
sin requisitos para obtener un seguro: esto se aplica a una póliza donde el objeto es la vida y la salud del cliente, así como el título;
tasas de interés relativamente bajas.

A puntos negativos puede ser atribuido:

imposibilidad de comprar un apartamento: para completar la transacción es necesario legalizarlo o devolver todo como estaba;
imposibilidad de alquilar más de uno para una transacción;
celebración obligatoria de un contrato preliminar de compraventa y entrega del mismo al prestamista.

En general, una hipoteca de Sberbank tiene más ventajas que desventajas, por lo que vale la pena considerar con más detalle las condiciones de dicho préstamo.

Instrucción paso a paso

Veamos cómo va más allá la transacción de compra y venta de un apartamento a través de una hipoteca en Sberbank.

Puede obtener un préstamo de Sberbank para cualquier vivienda, tanto primaria como secundaria.

En el primer caso, el procedimiento es bastante simple: el prestatario transfiere el pago inicial al desarrollador y el banco transfiere los fondos del préstamo.

Se concluye un contrato de compra y venta de apartamentos con fondos de crédito de Sberbank.

Acerca de Procedimiento para la compra de un apartamento con hipoteca Sberbank de vivienda secundaria. Vale la pena conocerlo con más detalle:

Presentar una solicitud de préstamo y los documentos necesarios a la institución financiera. A esta etapa se le debe prestar la mayor atención, ya que la decisión del banco depende de los documentos presentados.
La respuesta está en proceso. En Sberbank, las solicitudes generalmente se procesan en un plazo de 2 a 5 días hábiles; un período tan corto es muy conveniente para el cliente.
Recibir una decisión positiva sobre la solicitud. Si el prestatario ha proporcionado todos los documentos necesarios y cumple con los requisitos del banco, dentro de un plazo determinado se le notificará la decisión positiva sobre el préstamo.
Seleccionar un objeto hipotecario y obtener la aprobación del prestamista. Esta etapa no suele presentar dificultades, ya que Sberbank no impone requisitos excesivos para los bienes inmuebles.
La firma de un contrato preliminar de compraventa es un requisito obligatorio en esta institución.
Proporcionar documentos inmobiliarios al banco.
La celebración de un contrato de préstamo es la etapa principal en la que se resuelven todas las cuestiones importantes relacionadas con los términos de la transacción (pagos, monto de la deuda, sanciones).
Conclusión del acuerdo principal para la compra y venta de un apartamento bajo una hipoteca de Sberbank.
Registro de derechos de propiedad sobre el apartamento comprado.

Después de esto, el apartamento pasa a ser propiedad del prestatario y al mismo tiempo está en garantía ante el banco.

¿Qué programas están disponibles en Sberbank?

A los clientes se les ofrece varios programas de préstamos diferentes con las siguientes condiciones:

Hipoteca con apoyo del gobierno:
- cantidad disponible – desde 300 mil rublos. hasta 3 y 8 millones de rublos;
- tasa de préstamo – del 11,4%;
- pago inicial: del 20% del monto total del préstamo;
- plazo del préstamo: de 12 meses a 30 años;
- características del programa– Se puede recibir dinero tanto para viviendas terminadas como para viviendas en construcción.
Compra de vivienda terminada:
- tasa de préstamo – desde 12,5%;
- características del programa– sólo se puede conceder un préstamo para un apartamento o parte del mismo que se encuentre en el mercado inmobiliario secundario.
Compra de vivienda en construcción:
- cantidad disponible – desde 300 mil rublos. hasta 8 y 15 millones de rublos;
- tasa de préstamo: del 13% al 14% (dependiendo del plazo del préstamo y del monto del pago inicial);
- pago inicial – desde 15%;
- plazo del préstamo: hasta 30 años;
- características del programa– el dinero recibido se puede invertir en la construcción de nuevas viviendas.
Hipoteca más capital de maternidad:
- cantidad asequible – de 300 mil rublos;
- tasa de préstamo – desde 12,5%;
- pago inicial – desde 20%;
- plazo del préstamo: hasta 30 años;
- características del programa– El capital de maternidad se puede utilizar para pagar el pago inicial (o parte del mismo) en el marco de programas para viviendas en construcción o viviendas prefabricadas.
Hipoteca militar:
- cantidad disponible: hasta 1,9 millones de rublos;
- tasa de préstamo: 12,5%;
- plazo del préstamo: hasta 15 años;
- características del programa– el préstamo se concede al personal militar que pueda tener derecho a él de conformidad con la ley.

Para cada programa, los fondos se proporcionan únicamente en rublos; esta es la única moneda disponible. Las condiciones para obtener un préstamo pueden variar según el programa elegido.

¿Cómo conseguir un préstamo?

Para obtener un préstamo El prestatario deberá cumplir con los siguientes requisitos:

edad en el momento de la celebración de la transacción: de 21 a 55 y 60 años (para mujeres y hombres, respectivamente);
edad al final del plazo del préstamo: no más de 55 y 60 años;
empleo – oficial, con una duración de al menos seis meses en el lugar de trabajo actual;
tener una experiencia laboral de al menos un año durante los últimos cinco años;
atraer coprestatarios: no más de tres, en cuyo caso el cónyuge del cliente se vuelve obligatorio.

Como puede ver, los requisitos para el prestatario son estándar y difieren poco de las condiciones para obtener otros préstamos.

colección de documentos

¿Qué documentos se necesitan para comprar un apartamento con una hipoteca de Sberbank?

Para recibir dinero del banco debe proporcionar los siguientes documentos:

Solicitud de préstamo;
pasaporte de un ciudadano de la Federación de Rusia con una marca en el lugar de registro;
documentos sobre la situación financiera del prestatario y sus ingresos;
documentos sobre el empleo del prestatario.

Si un cliente recibe un salario con una tarjeta Sberbank, todo lo que necesita hacer es completar una solicitud y proporcionar una copia de su pasaporte. Después de la aprobación de la solicitud, también deberá proporcionar los documentos para la vivienda y la confirmación del pago del anticipo.

Vale la pena prestar atención al período de validez de los documentos: algunos de ellos son válidos solo por un período determinado.

El banco también puede cambiar la lista de documentos requeridos y exigir documentos adicionales al prestatario.

Celebración de un contrato de préstamo.

Acuerdo de prestamo Es un documento cuyo contenido requiere especial atención.

Muchos clientes, por su credulidad o frivolidad, firman un contrato sin estudiarlo detenidamente, por lo que el trato resulta poco rentable.

El contrato de préstamo contiene lo siguiente información importante:

monto del préstamo;
tasa de interés;
disponibilidad de tarifas de servicio;
método de pago de la deuda;
la presencia y cuantía de las multas por diversas infracciones;
posibilidad de reembolso anticipado de la deuda;
condiciones para atraer coprestatarios;
disponibilidad de pólizas de seguro emitidas.

Todos estos puntos deben estudiarse cuidadosamente y, si se encuentran discrepancias con los términos originales del préstamo, coméntelo con los empleados del banco.

Elaboración de un contrato de compraventa.

¿Cómo funciona el trato?¿Comprar y vender un apartamento mediante una hipoteca en Sberbank?

De acuerdo con los requisitos del prestamista, antes de concluir el contrato principal de compraventa, es necesario firmar y presentar un contrato preliminar al banco.

La esencia de este documento es que las partes se comprometen a celebrar en el futuro una transacción de compraventa de un apartamento específico y en los términos especificados en el contrato.

Las partes acuerdan previamente todos los términos del trato:

determinar el objeto del contrato (apartamento);
indicar su costo;
acordar formas de pagar la deuda;
determinar las condiciones de ejecución del contrato.

Después de la firma, el documento se envía al banco, donde, sobre la base de él y otros documentos recopilados, se firma un contrato de préstamo con el prestatario.

El último paso es celebración del contrato principal de compra y venta de un apartamento mediante una hipoteca de Sberbank, después de lo cual el apartamento pasa a ser propiedad del comprador.

A continuación se puede encontrar un ejemplo de un acuerdo de compra y venta de apartamentos a través de una hipoteca de Sberbank.

Sberbank ofrece condiciones muy favorables para obtener una hipoteca y los prestatarios pueden elegir entre varios programas de préstamos, tanto para viviendas en construcción como para viviendas terminadas. Además, puede pagar parte de la deuda con ayuda; esta opción está incluida en los principales programas hipotecarios.

La disminución del nivel de ahorro entre la población obliga a los propietarios a prestar atención a la venta de un apartamento con hipoteca: las instrucciones paso a paso para el vendedor de la vivienda facilitarán el proceso de transacción y protegerán a todos los participantes del fraude.

Opciones hipotecarias

Una hipoteca al vender un apartamento puede surgir en las siguientes situaciones:

Venta de piso del promotor con hipoteca a plazos. Toda la responsabilidad y riesgos son asumidos por la persona jurídica propietaria del edificio de apartamentos. Después de firmar los documentos de transferencia del apartamento a los propietarios finales, la propiedad queda pignorada al promotor hasta que se pague en su totalidad el precio del contrato de la vivienda.
Venta de piso entre dos particulares a plazos sin participación de entidades financieras de crédito.
Un acuerdo hipotecario tradicional entre tres partes en el que participan el comprador, el vendedor y el banco.

Una consideración más detallada requiere la cuestión de cómo se realiza la compra y venta de un apartamento con hipoteca en la última opción, ya que este es el caso más común.

El procedimiento para vender un apartamento con hipoteca.

Los vendedores legalmente no cualificados a menudo no quieren lidiar ellos mismos con las complejidades de vender un apartamento bajo un plan hipotecario. Y los agentes inmobiliarios están intentando complicar el procedimiento de venta de una casa según este esquema para poder ganar dinero extra con los servicios de intermediación. De hecho, al vender un apartamento mediante hipoteca, los riesgos del vendedor se minimizan gracias a un buen marco legislativo y a la intermediación bancaria.

Los propietarios de apartamentos pueden vender bienes raíces personalmente, sin fideicomisarios; la ausencia de un agente inmobiliario no afectará de ninguna manera la probabilidad de que el banco se niegue a otorgar un préstamo hipotecario.

Paso uno. Esfuerzos de preventa

Esta etapa implica buscar un comprador, verificar la disponibilidad y relevancia de todos los documentos necesarios, así como celebrar un acuerdo con una empresa inmobiliaria (si es necesario). Si se encuentra un comprador, deberá decidir qué documentos se necesitan para vender el apartamento con una hipoteca. Necesitará:

Pasaportes de propietarios de viviendas.
Pasaporte catastral. Este documento es obligatorio y debe estar actualizado: expedirse al propietario actual, contener información sobre reurbanizaciones, si las hubiera, etc. Si es necesario, es mejor volver a pedirlo con antelación.
Pasaporte técnico del apartamento.
Extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado. Está tomado de Rosreestr o MFC y confirma la ausencia de gravámenes sobre bienes inmuebles.
Documentos de título de vivienda existentes (contratos de compraventa, permutas, donaciones, testamentos, órdenes, certificados de propiedad u otros papeles).
Estimación del coste del apartamento. El tasador debe estar de acuerdo con el banco. Como regla general, la tasación se paga y todo está acordado con el comprador.
Documento sobre personas registradas en el espacio habitable que se vende (formulario No. 9). Lo ideal es que el apartamento no tenga personas registradas en él. Y si en un edificio residencial viven niños menores, el banco puede incluso rechazar el préstamo.

Esta lista de documentación no es exhaustiva. Es posible que se necesiten otros documentos si entre los propietarios se encuentran hijos menores de edad, personas desaparecidas, personas incapacitadas, así como en otras situaciones reguladas legalmente.

Si el comprador lo encuentra por su cuenta y todos los documentos están disponibles, entonces el vendedor no puede pagar a la empresa de bienes raíces por el apoyo de la transacción y, si es necesario, limitarse a consultar con un abogado o un banco acreedor sobre los matices de la transacción.

Segundo paso. Acuerdo preliminar

Para asegurar y respetar los derechos de todas las partes en la transacción hipotecaria, se redacta un acuerdo preliminar. Este documento no transfiere la propiedad del apartamento, sino que solo regula las obligaciones de las partes en el esquema de hipoteca trilateral y el momento de su implementación. Se puede descargar un ejemplo de un acuerdo preliminar de Sberbank.

El costo del apartamento, el procedimiento para realizar un depósito, emitir un recibo y las obligaciones financieras de las partes para pagar los servicios legales también se determinan en el contrato preliminar de compraventa de vivienda.

Antes de recibir directamente un préstamo, el vendedor debe entregar al prestatario copias de los documentos relacionados con el apartamento; no es necesario entregar los originales a terceros para evitar actividades fraudulentas.

Paso tres. Recibir garantías de pago

Para que todas las partes en la transacción hipotecaria tengan confianza en la implementación final de todos los acuerdos, las instituciones financieras ofrecen tres esquemas principales de liquidación con el vendedor del apartamento:

Transferencia no monetaria de fondos de crédito por parte del banco directamente al vendedor después de registrar la propiedad a nombre del comprador. Esta condición consta en el contrato preliminar y definitivo de compraventa de inmueble.
Usar una caja de seguridad para almacenar fondos de crédito. Con este esquema, el banco emite dinero al prestatario, que se coloca inmediatamente en la caja de seguridad de la institución financiera. El vendedor tiene acceso al casillero solo después de que el apartamento se vuelve a registrar al comprador.
Pago mediante carta de crédito bancaria. Esto es análogo al primer método de ofrecer garantías al vendedor. Pero en lugar de indicar la obligación del banco de pagar dinero a la cuenta regular del vendedor, el acuerdo especifica una cuenta de carta de crédito especial y describe en detalle el esquema para transferir dinero al vendedor. El vendedor podrá retirar dinero de dicha cuenta previa presentación de ciertos documentos, por ejemplo, un acuerdo de compra y venta registrado o un recibo de la autoridad registradora.

Todas las opciones implican la presencia de evidencia del hecho del registro de la propiedad inmobiliaria bajo el nuevo propietario o la aceptación de los documentos de la transacción para el registro por parte de Rosreestrom o el MFC.

Si el comprador, en medio del procedimiento de registro, desapareció con los documentos y no está disponible para contactarlo, entonces el vendedor puede solicitar de forma independiente un extracto a Rosreestr. Si el extracto del Registro Unificado del Estado indica el nuevo propietario, el vendedor tiene derecho a recibir su dinero del banco.

Paso cuatro. Firma del contrato de compraventa.

Después de recibir las garantías bancarias para la transferencia del préstamo hipotecario, el vendedor y el comprador firman el contrato final de compraventa del apartamento.

A continuación, el prestatario, el banco y el vendedor deben comunicarse con la Cámara de Registro o el MFC para volver a registrar la propiedad comprada a los nuevos propietarios e imponer un gravamen. Se solicita inmediatamente un extracto del Registro Unificado del Estado para confirmar la finalización de la transacción. De hecho, en esta etapa el vendedor se desprenderá completamente de su apartamento si el comprador cumple con sus obligaciones.

Paso cinco. recibiendo el dinero

Finalmente ha llegado ese momento feliz en el que el vendedor recibe dinero al vender un piso con hipoteca. Una vez completada la nueva inscripción de la vivienda, el banco transfiere el dinero al vendedor de acuerdo con el acuerdo. Esto pone fin a las preocupaciones del vendedor, que puede disponer libremente de los fondos recibidos.

Vender un apartamento mediante hipoteca: riesgos para el vendedor

No existen esquemas libres de riesgos para la venta de bienes inmuebles, porque los estafadores constantemente idean nuevas formas de engañar en el sector de los apartamentos.

La venta de un apartamento debe finalizar con la recepción del dinero por parte del vendedor, pero ni siquiera el hecho del pago final garantiza la ausencia de problemas en el futuro. A continuación se detallan las principales opciones en las que el vendedor puede verse en situaciones desagradables:

El banco no otorgó un préstamo al prestatario. En este caso, lo negativo para el vendedor es la pérdida de tiempo y, posiblemente, de dinero gastado en servicios notariales, por ejemplo, en el consentimiento del cónyuge para la venta.
El prestatario volvió a registrar el apartamento, pero el banco fue declarado insolvente y fue imposible transferir dinero al vendedor en virtud del acuerdo. Ésta es la opción más negativa, su solución pasa únicamente en el plano judicial. Por tanto, la calificación de la entidad financiera que se financia debe ser alta. Trate de evitar vender un apartamento si el comprador recibe financiación de un banco regional poco conocido.

En teoría, puedes perder tu apartamento y tu dinero al mismo tiempo de otras formas. Están asociados con actividades fraudulentas conjuntas de empleados bancarios y compradores de bienes raíces. Pero estos casos son raros, implican delitos penales e incluso los agentes inmobiliarios experimentados no pueden asegurarse contra ellos.

¿Es posible vender un apartamento con hipoteca que no haya sido privatizado antes?

Un apartamento no privatizado no se puede vender porque sus residentes no son los propietarios directos de la propiedad. Dichos bienes inmuebles residenciales están sujetos a intercambio únicamente y únicamente con el consentimiento del propietario del apartamento.

Si los propietarios quieren deshacerse de un apartamento no privatizado mediante una hipoteca y obtener dinero por él, primero deberán formalizar la propiedad total de dicho espacio habitable. El Estado lleva 20 años ampliando los plazos del procedimiento gratuito de privatización de la vivienda. Y si durante este período una persona no ha registrado la propiedad de su apartamento, entonces solo puede culparse a sí mismo por esta omisión.

Una cualidad peligrosa de un vendedor de apartamentos es la confianza en sí mismo. Es precisamente este tipo de personas a las que buscan los estafadores. Por lo tanto, antes de realizar la transacción, se recomienda consultar a un abogado, mostrarle todos los documentos disponibles y explicarle el esquema de préstamo propuesto. Esto reducirá la angustia emocional y aliviará al vendedor de riesgos potenciales.