Расчет арендной. Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Методики расчета почасовой арендной платы

МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ПОЧАСОВОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Существующий Порядок определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, утвержденный Указом от 21 августа 1996 г. № 302, устанавливает минимальные ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади в месяц. Согласно Временному положению по определению размеров арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской собственности, от 29 февраля 1996 г.

размер арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения), находящиеся в республиканской собственности, рассчитывается за год. Но иногда у арендатора возникает необходимость в аренде помещений на несколько дней или несколько часов в неделю. Каким образом арендодателю необходимо производить расчет арендной платы в данном случае? Единой методики расчета почасовой арендной платы в Республике Беларусь не существует. Интересен подход к данному вопросу в учебных заведениях и организациях Министерства образования. Приказом Министра образования от 23 марта 1998 г. № 164 утвержден Порядок сдачи в аренду имущества государственных учебных заведений и организаций Министерства образования Республики Беларусь, согласно которому временно свободные от проведения учебных занятий, культурно- массовых и зрелищных мероприятий, спортивных тренировок и соревнований аудитории, кабинеты, актовые залы, спортивные сооружения могут сдаваться сторонним организациям и физическим лицам на условиях почасовой аренды, если это не создает трудностей для организации учебно-воспитательного процесса и другой деятельности учебного заведения. При расчете минимальной почасовой арендной платы за сдаваемое в аренду помещение учебные заведения и организации Министерства образования исходят из минимальных ставок арендной платы за 1 кв. м общей площади в месяц, из количества рабочих часов в месяц (год) или количества часов эксплуатации этого помещения в месяц (год) в учебном заведении, из общей площади помещения. Минимальная ставка арендной платы за один час аренды помещения определяется по формуле А х S Амин = —— , Тэкс где А — минимальная ставка арендной платы за 1 кв. м общей площади в месяц; S — общая площадь арендуемого помещения; Тэкс — количество рабочих часов в месяц или количество часов эксплуатации данного помещения. Если время (Тэкс) рассчитано по году, то в числителе необходим сомножитель 12. Договорная ставка арендной платы за один час использования помещения арендатором (Ачас) должна превышать значение Амин. Ее максимальный размер не ограничен. Арендная плата за все согласованное время почасовой аренды (П) определяется по формуле П = Ачас х Т, где Т — количество часов аренды помещения. Расходы на содержание и эксплуатацию здания и расходы на коммунальные услуги рассчитываются аналогично. Чтобы не усложнять взаиморасчеты при аренде помещения на короткий срок, Министерство образования рекомендует своим подведомственным организациям стоимость эксплуатационных расходов и расходов на коммунальные услуги учитывать в договорной ставке арендной платы за один час аренды помещения (Ачас) и соответственно в договорной ставке арендной платы за 1 кв. м общей площади (Адог). Заслуживает особого внимания методика расчета почасовой арендной платы, разработанная Минским городским исполнительным комитетом (письмо Мингорисполкома от 14 декабря 1996 г. № 2-03/2547) в двух вариантах. I вариант. При расчете почасовой арендной платы необходимо определить коэффициент, учитывающий фактическое время эксплуатации помещения к продолжительности полного рабочего дня (К1), и коэффициент, учитывающий количество рабочих дней аренды в течение рабочей недели (К2). Арендная плата за месяц (Амес) определяется по формуле Амес = S х W х К1 х К2 х К3, где S — общая площадь арендуемых помещений; W — ставка арендной платы за 1 кв. м общей площади; К3 — коэффициент месторасположения здания. Пример. Организация арендует помещение общей площадью 50 кв. м на 3 часа в день и на 4 дня в неделю. Ставка арендной платы 10 USD. Арендная плата за месяц составит: 50 х 10 х (3:8) х (4:5) = 50 х 10 х 0,375 х 0,8 = 150 USD. II вариант. Определяется ставка арендной платы за 1 кв. м общей площади в час. Для этого необходимо иметь данные о количестве рабочих часов в году. Они составляли: при 5-дневной рабочей неделе: 1995 г. — 1977 ч; 1996 г. — 2006 ч; 1997 г. — 2007 ч; при 6-дневной рабочей неделе: 1994 г. — 2025 ч; 1995 г. — 1984 ч; 1996 г. — 2004 ч. Далее определяем годовую ставку арендной платы. В нашем примере она составит: 10 USD х 12 = 120 USD. Ставка арендной платы за 1 кв. м общей площади в час за 1996 год при 5-дневной рабочей неделе составит: 120: 2006 = 0,06 USD. Арендная плата за месяц составит: 51 (количество рабочих часов аренды в месяц) х 50 х 0,06 = 153 USD.

Необходимо отметить, что вариант I пригоден в ситуации, когда количество часов аренды помещения в течение недели постоянно, а вариант II можно использовать в любой ситуации. Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (письмо от 12 мая 2000 г. № 22-05/503-9) разъяснила, что сложившаяся практика расчетов размера арендной платы при краткосрочной аренде помещений основана на сорокачасовой рабочей неделе. Указ от 21 августа 1996 г. № 302 определяет минимальные ставки и не содержит ограничений по оптимальному или максимальному ее размеру. Ведомственные рекомендации по вопросу взимания арендной платы не являются обязательными. Это право предоставлено только Республиканской комиссии. С.С.БАЙДА, консультант Мингосимущества 26.04.2001 г. Вестник Государственного налогового комитета Республики Беларусь, 2001 г., № 16, с.57

3. Расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. = х Ндс хj инфгде:Апл — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;Сби — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.

общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;jз — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;Кк — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале — снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;Кист — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;Ккр — коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;Ен — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений(приложение 1 к Методике);Ам — годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;Па — арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);j инф — коэффициент (индекс) инфляции;Ндс <*> — коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).

3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю», постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92 N 112, «О порядке применения Закона РСФСР «О плате за землю», утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

<*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ——- 100где:N ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %;Сб — балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

Этот порядок предназначен для расчета примерной оценки стоимости зданий — памятников истории и культуры, определения размера арендной платы за их использование.

3.6.1. Объектом оценки являются здания — памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства.

3.6.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника;

— исторический период постройки памятника;

— историко-культурная ценность памятника (категории учета).

3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости.

3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле:

Апл = х Ндс х j инфгде:К <п> — интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости памятника в восстановительную с учетом всех факторов, указанных в п. 3.6.2. К<п> рассчитывается по формуле: К<п> = Кп х Кик х Кигде:Кп — коэффициент пересчета остаточной стоимости в восстановительную стоимость (приложение 2);Кик — коэффициент историко-культурной ценности памятников(приложение N 3);Ки — поправочный коэффициент к стоимости памятника, выражающий отличие износа данного памятника от базового. В качестве базового принимается износ эталонного памятника (Иэ);

Ки рассчитывается по формуле:

I-Ип Ки = ——— I-Иэгде:Ип — износ памятника, в долях единицы.

Для зданий, прошедших комплексный капитальный ремонт и реконструкцию (ККР) до 1984 года, величина Сб(и) принимается на момент, предшествующий ККР.

Для определения историко-культурной ценности здания-памятника, сложности его архитектурного оформления и степени его износа в состав оценочной комиссии включаются эксперты по указанным вопросам.

3.6.5. Годовая амортизация (Ам) определяется по формуле:

Ам = Сб(и) х К<п> х Кк х N ам

В связи с тем, что при определении суммы амортизационных отчислений по памятникам истории и культуры вопрос об их первоначальной стоимости несет условный характер, расчет амортизации производится по остаточной стоимости.

Согласно п. 1 статьи 650 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды здания или его части – помещения – арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору данное здание и помещение в нем за установленную плату.

Арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Условие о размере арендной платы по договору аренды объектов недвижимости является существенным. Согласно п. 1 статьи 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок установления арендной платы при аренде недвижимости

Арендная плата в соответствии с п. 2 статьи 614 ГК устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Независимо от выбранного вида арендной платы последняя должна быть выражена в денежном эквиваленте.

Таким образом, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина НДС.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеуказанных способов арендной платы или иные формы платежей.

При этом в любом случае арендодателю важно, чтобы арендная плата покрывала все его расходы по содержанию арендованного имущества, а именно следующие:

• суммы амортизационных отчислений по сданному в аренду имуществу;
• суммы налога на имущество, приходящиеся на сданное в аренду имущество;
• суммы земельного налога, приходящиеся на сданные в аренду здания и сооружения вместе с земельными участками;
• долю общехозяйственных и общепроизводственных расходов, относящуюся к выручке, полученной от сдачи имущества в аренду;
• коммунальные и прочие расходы, непосредственно связанные с обслуживанием и содержанием имущества, сданного в аренду.

Кроме того, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендатор также вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 статьи 614 ГК).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Более того, при установлении арендной платы не следует забывать о том, что согласно статье 40 Налогового кодекса (НК) если не предусмотрено иное, то для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена (в том числе, и арендная плата) соответствует уровню рыночных цен.

Основные способы установления арендной платы при аренде помещений

Можно предложить 4 наиболее распространенных способа установления арендной платы при аренде помещений.

А. Указание твердой суммы за все арендуемое помещение.

Например, размер арендной платы составляет 20000 руб. в месяц за все переданные по договору помещения.

Б. Указание твердой суммы за 1 кв. м помещения.

Например, размер арендной платы составляет 1000 руб. за 1 кв.

м помещения в месяц.

В. Арендная плата может быть установлена из двух частей:
• первая – фиксированная: величина платы за пользование самим арендованным объектом;
• вторая – переменная: определяемая расчетным путем, равная приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей за период.

Например, договором аренды установлен размер арендной платы в двух частях:

• постоянная арендная плата составляет 10000 руб. в месяц за помещение (включая НДС);
• переменная арендная плата — включает в себя:
  1. возмещение стоимости потребленной арендатором электроэнергии, холодного водоснабжения и отводной канализации, горячего водоснабжения и отопления;
  2. затраты на абонентскую плату за пользование телефонными номерами, междугородную и международную телефонную связь;
  3. специальные платные услуги связи, включая Интернет.

Данный способ определения арендной платы является законным, если сторонами определен алгоритм расчета. При этом следует зафиксировать размер коммунальных платежей за единицу измерения, как это принято в сферах снабжения, регулирующих ценообразование. Или иначе можно сделать ссылку на документ, содержащий соответствующие тарифы.

Таким образом, установленный таким образом размер арендной платы будет различен в каждом периоде оплаты, поскольку различен будет объем потребляемых арендатором коммунальных услуг.

Следует также отметить, что указанное изменение не является нарушением п. 3 статьи 614 ГК, который запрещает изменять арендную плату чаще одного раза в год, ведь договором установлен и постоянная часть арендной платы, неизменным в течение года должен оставаться и алгоритм расчета.

Г. Арендная плата может быть установлена из одной части, при этом на арендатора возлагается обязанность возмещать затраты на коммунальные услуги, приходящиеся на арендатора.

Например, согласно договору размер арендной платы составляет 10000 руб. (в том числе НДС) в месяц за помещение. Плюс арендатор возмещает арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг, а также затраты на абонентскую плату, междугородную и международную телефонную связь, за специальные платные услуги связи, включая Интернет.

Приложение 1. Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, на льготных условиях Приложение 2. Ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 29 ноября 2012 г. N 752-РП "Об утверждении Перечня объектов государственной собственности г. Москвы для первоочередного размещения оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи" Приложение 3. Ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне г. Москвы, расположенные в пределах административных границ г. Москвы

Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП
"Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы"

С изменениями и дополнениями от:

29 октября, 23 декабря 2013 г., 18 июня, 1 июля, 17 сентября, 11 ноября, 9, 24 декабря 2014 г., 24 февраля, 15 июля, 26 августа, 17, 22 декабря 2015 г., 28 ноября, 2, 22 декабря 2016 г., 28 марта, 19 апреля, 11 июля, 15 декабря 2017 г., 17 апреля, 18 декабря 2018 г., 16 апреля, 2 июля 2019 г.

В целях реализации полномочий субъекта Российской Федерации города Москвы по управлению государственным имуществом города Москвы и предоставлению имущественной поддержки субъектам, арендующим объекты нежилого фонда, принадлежащие на праве собственности городу Москве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях (приложение 1).

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 123-ПП настоящее постановление дополнено пунктом 4(7)

4(7). Размер платы, установленный в соответствии с приложением 3 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды машино-мест с физическими лицами, за исключением индивидуальных предпринимателей, являющимися собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, где расположено машино-место, или в многоквартирном доме, учтенном в одном домовладении с сооружением, где расположено машино-место, или иными физическими лицами, проживающими по месту жительства в соответствии с законодательством Российской Федерации в указанных многоквартирных домах.

5. Признать утратившими силу.

). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

• За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

  Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

• За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.

Факторы, влияющие на оплату аренды

Индексация

Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

Коэффициенты, используемые в формуле выбираются по соглашению сторон.

При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент .

Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

Чаще всего для коммерческих целей и предпринимательства люди арендуют нежилые помещения, потому что покупать или строить свое – очень дорого, не каждый может себе такое позволить. Особенно, если речь идет о начинающих бизнесменах.

Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.

Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора.

Не забывайте о том, что ремонт и расходы на оплату коммунальных платежей также ложатся на арендатора и данный факт заранее обсуждается и описывается в договоре.

Суть договора аренды

Не пренебрегайте тем фактом, что в есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:

• Дополнительные документы, в которых можно найти полное описание объекта недвижимости. Без них сделку могут признать недействительной;
• Возможность находить других граждан для с согласия арендодателя. Это одно из отличий от безвозмездной аренды нежилого помещения;
• Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.

Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.

Что такое арендная плата?

Этот вопрос считается самым главным при заключении договора аренды. Без описания суммы за пользование нежилым помещением, документ могут признать недействительным. При необходимости, расчет аренды может изменяться, но только при согласии обеих сторон.

Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:

• Расположения помещения;
• Технического состояния;
• Степени изношенности;
• Материалов, которые использовались при строительстве;
• Назначения здания;
• Вида помещения.

Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.

Что в себя включает плата?

В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.

Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться. Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.

Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов. Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.

При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.

Что стоит указать в документе?

При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.

К ним относят:

• Название документа и его номер;
• Место и дата составления договора;
• Персональные данные каждой стороны;
• Предмет договора с его полным описанием и указанием документов, которые необходимо приложить;
• Оценочная стоимость недвижимости. Данный факт очень важен, ведь при возникновении спорных ситуаций или повреждении помещения, необходимо проводить ремонт или возмещать ущерб;
• Ответственность сторон. Чаще всего это касается арендатора и того, что при нарушении правил эксплуатации помещения, он будет должен самостоятельно покрыть ущерб. Поэтому часто сразу же оформляют страховку на здание за счет арендатора;
• Описание расходов и указание гражданина, на которого они ложатся;
• Цена аренды.

Обязанности сторон договора

Важно помнить не только о своих правах, но и обязанностях сторон. От этого будет зависеть успешность сделки.

Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.

Если же говорить про обязанности арендодателя, то он должен своевременно проводить капитальный ремонт помещения, следить за хорошим обслуживанием коммунальных служб и изначально передать всю документацию на нежилую недвижимость.

Срок действия сделки?

Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе. Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого. Срок может быть и другим, если это описано в документе.

Что стоит указывать в документе?

Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.

Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.

Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное – правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.

5/5 (6)

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

• для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
• во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

• фиксированная стоимость, в сумму входит все;
• стоимость одного квадрата площади;
• фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

• где размещается нежилое помещение;
• его техническое текущее состояние и процент изношенности;
• его назначение;
• в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

Вот что нужно указать:

• наименование документа и его номер;
• дату и место составления;
• персональные данные каждой стороны-участницы;
• предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
• оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
• ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
• описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
• стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

• затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
• доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

• ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
• Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
• Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

• Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
• S – равна общей площади сдающегося помещения;
• Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
• Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
• Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
• Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
• Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
• Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.